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Inédito caso: arrendatarios se fueron, no pagaron, e insisten que todavía operan en el lugar

Locatarios dejaron una deuda impaga de 12 meses: arrendador presentó demanda de término de contrato de arrendamiento, cobro de rentas y restitución.

Judicial 26/01/2022 Arlette Muñoz Arlette Muñoz
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Daniela Montenegro, abogada patrocinante de la causa (Cedida)

“En agosto de 2013 se suscribió un contrato de arriendo entre un arrendador y un centro de estética de Viña del Mar. Sin embargo, el 2020 ellos empezaron a no pagar sus rentas mensuales de $1.200.000, argumentando que por el tema de la pandemia –y los consecuentes confinamientos- no podían hacerlo. Pero en Chile no existe la incidencia de casos fortuitos por no pago. De hecho el tribunal les rechazó esa excepción”, cuenta Daniela Montenegro, abogada patrocinante de la causa.

Los demandados son un centro de estético viñamarino que prestaba servicios de peluquería, manos, uñas y otros servicios relacionados con el cuidado femenino. El local está emplazado en el sector poniente de la Ciudad Jardín, precisamente en 10 Norte, área que goza de buena plusvalía. Está cercano a la playa, tiene bastante tráfico de turistas y cuenta con otros locales súper atractivos.

Como ellos, muchos locatarios se vieron afectados con el contexto sanitario. Las prolongadas cuarentenas imposibilitaron que muchos pudiesen recibir a sus clientes como normalmente lo hacían. De hecho, recién a mediados del año pasado se empezó a normalizar la situación. Muchos de los emprendedores negociaron con sus arrendadores pactando formas de pago; en aquel caso los arrendatarios le comentaron al arrendador que no podían pagar, sin embargo tampoco hicieron algún esfuerzo por negociar por los meses de no pago.

“Cuando presentamos la demanda en febrero de 2021 se adeudaba las rentas de marzo a diciembre de 2020, y enero y febrero 2021, equivalentes a $15.000.000. Más los servicios básicos de luz y agua. Se esperó bastante tiempo antes de presentarla. Durante ese intertanto el arrendador no recibió ninguna carta con alguna propuesta de pago o de repactación ni de rebaja de renta: no hubo ninguna diligencia. Simplemente transcurrió el tiempo y ellos no pagaron. Se esperó un año para presentar la demanda”, argumenta.  

Se presentó una demanda por término de contrato de arriendo, por no pago de las rentas y servicios básicos, además en forma paralela se solicitó una medida precautoria. Durante ese tiempo, los locatarios hicieron abandono del inmueble. “Según lo certificado por el receptor judicial, se llevaron los sillones, mesas, máquinas, y dejaron abandonado un auto. Lo dejaron en el estacionamiento”.

Sin embargo, ellos dicen que siguen operando en el lugar. “El arrendatario argumenta que ha ido pagando las rentas, que están ocupando la propiedad. No obstante, no están emitiendo boletas en el Servicio de Impuestos Internos. También las cuentas de servicios básicos por consumo son muy bajas: sólo cobran recargo de mantención”, plantea la jurista.

Probablemente todo este asunto es una mera treta, parte de su estrategia.  Aunque sostiene que es una “mala” idea: “las rentas les siguen aumentando. Lo ideal, lo más inteligente, hubiera sido entregar la propiedad y después ver de qué manera pagar las rentas”, enfatiza.

“El arrendatario es una sociedad que está compuesta por una mujer y un hombre. Lo más probable es que la sociedad se modifique o se disuelva. Por ende, ¿a quién le vamos a cobrar las rentas si la persona que lo arrendó es una persona ficticia? Es súper complejo el tema. Acá hay mala fe. En el fondo lo que buscan es dilatar un proceso”, manifiesta.

Otro problema que tiene el arrendador es que no puede tomar posesión material de la propiedad. “Tiene que haber una sentencia judicial que decrete la entrega material del local. Eso podría eventualmente ocurrir en marzo, y según de cómo se dé la audiencia. Para él también es súper importante saber en qué estado está, ya que lo desconocemos. Por otro lado si se hubiera entregado la propiedad, ya la podría tener arrendada”.

Logo MAKLUF_Mesa de trabajo  nuevo¿Qué hago si me deben rentas? ¿Demandar?

Lento proceso

Con todo, menciona que lo dilató este proceso fue precisamente la pandemia. “Nos afectó el estado de excepción por catástrofe, ya que se suspendieron las audiencias. Esto finalizó el 30 de noviembre. El primero de diciembre de 2021, se reactivaron las causas en tribunales. Recién nos agendaron audiencia para marzo de este año”.

“Esto se trata de un juicio sumario. Según la ley 18.101, se establece que es un juicio corto, breve, pero en la práctica dura un año. Con el estado de excepción, esos juicios se suspendieron y hoy lleva dos años demorado el proceso”, explica.

“Lo que solicitamos es el término de contrato, ya que no se pagaron las rentas. En segundo lugar, es desahucio del contrato, que se dé término definitivo, se deje sin efecto. Por último, pedimos la restitución material de la propiedad. Como existe un contrato de arrendamiento vigente, nuestro cliente no puede tomar posesión material de esa propiedad. En dicho caso, él estaría cometiendo un delito penal, que es apropiación indebida de inmueble”, insiste.

En marzo tendrán una audiencia, donde la contraparte deberá mostrar las pruebas de que han pagado. “La carga de la prueba recae en los arrendatarios. Nosotros decimos que ellos no han pagado las rentas, y el demandado tiene que probar que sí lo ha hecho, y eso lo puede hacer con exhibición de transferencia electrónica, cupón de pago, lo que quiere. Recae en él las pruebas. También puede llevar testigos o exhibir documentos. La única solución que tiene nuestro cliente es esperar una sentencia”, cierra.

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