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Expectación causa el mercado de oficinas

El año 2021 se cerró con una vacancia del 9,8% en general, incluyendo la clase A y B, un porcentaje que preocupa pero que se mantiene en el límite de los parámetros.

Actualidad 26/01/2022 Thiare Tapia Rubio Thiare Tapia Rubio
oficinas
Mercado de Oficinas https://www.tinsamexico.mx/

Es de conocimiento público todos los sucesos ocurridos durante los últimos dos años, donde el mercado de oficinas también se vio afectado. Un informe realizado por la empresa JLL https://www.jll.cl/, registró el movimiento de este mercado. 

Javiera Basso, Valuation Consultant de JLL Chile, ayuda a entender las cifras y el porqué de estos números.

En un reporte que hizo JLL Chile meses antes de terminar el 2021, se señala que el año podría terminar con una vacancia del 13%, pero Javiera nos comenta que el porcentaje fue menor: “ el trece por ciento efectivamente era una proyección que nosotros hicimos, porque consideramos que se recepcionarían nuevos proyectos, asunto que finalmente no ocurrió. El año 2021 finalizó con una tasa de vacancia del 9,8%, consideramos que está dentro del rango de equilibrio pero tiene una alta incidencia por no sumarse nuevos metros cuadrados al stock de oficina”. Los parámetros de equilibrio en el mercado se consideran entre el 6 y el 10%.

Aunque se esperaba la entrada de nuevos proyectos de oficinas durante el último trimestre del año 2021, terminó con una producción nula de metros cuadrados; por este motivo la vacancia se vio reflejada en los edificios de oficinas ya existentes y arrendados. 

Mercado de Oficina

Fuente: JLL

Absorción neta y Desocupación año 2021

La absorción neta total registró una cifra de 2.100 metros cuadrados. En relación a la clase A se observaron cifras negativas en las comunas de Las Condes y Santiago Centro, Providencia equilibró el índice con una cifra positiva. La clase B tuvo una variación menor y más equilibrada debido a que el ritmo de contrato y desocupación fue menor.

En definitiva se señala que hay una vacancia porque los contratos de arriendo han finalizado sin renovación, aumentando la cifra de metros cuadrados desocupados, en el caso de haber entrado al mercado nuevos proyectos sin estar pre colocados, es decir negociados, la vacancia hubiera sido mucho mayor y preocupante. 

No obstante el caso fue contrario, el informe de JLL señala que durante el cuarto trimestre del 2021 no se registró ninguna entrega en el mercado. Hasta ahora el grupo de edificios de clase A está compuesto por 80 edificios que suman 1.655.659 m2 de este total de edificios clase A, 62 están ubicados en el CBD* de la ciudad (Las Condes). 

El grupo de edificios de clase B se compone por 200 edificios de oficinas, con un total de 1.719.033 m2. De este  total, 54 están ubicados en el CBD*.

Aproximadamente el 73% del total del stock de clase A se encuentra en el submercado de Las Condes (CBD), seguido de un 16%, por el submercado Santiago Centro. 

El stock de clase B se distribuye de forma más equitativa en todos los submercados con una mayor concentración en los submercados de: La Condes, con 31%; Providencia, con 19%; y el submercado de Santiago Centro, con 17%. 

Contratos de Arriendo y sus valores  

“Propietarios han tenido mayor flexibilidad en disminuir los canon de arriendo para que los arrendatarios no se vayan”. La desocupación total disminuyó ligeramente en relación con el trimestre anterior en 0,1 puntos porcentuales (2020), debido al aumento de la demanda de oficinas y a la devolución de metros cuadrados, manteniéndose aún en un parámetro saludable para el mercado local, que consideramos entre el 5 y el 10%.

El futuro del mercado de Oficinas

Para el trimestre de este año 2022, se espera una producción de al menos seis edificios relevantes a “una producción que puede variar entre los 75.000 y los 133.000 metros cuadrados, solo en Santiago”, sostiene Javiera Basso, hasta el momento tiene un bajo porcentaje de pre colocación, lo que debería aumentar la desocupación y presionar a la baja los valores de los alquileres, prolongando la tendencia de estos sindicadores. De acuerdo con lo anterior, un escenario pro-estándar debería mantenerse durante los próximos dos años.

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