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¿Qué son los llamados loteos brujos en Chile?

Al momento de invertir, vender o comprar predios rústicos, debes realziar siempre un estudio de títulos de dominio. Recuerda: lo barato siempre sale caro.

Chile 10/12/2021 Redacción Redacción
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Portal Agro Chile

Por

Rodrigo Callejas Velásquez.

Abogado Minero e Inmobiliario.

Hace algunas semanas un reportaje emitido por el canal de televisión Mega, destapó una situación que cada vez está ocurriendo con más frecuencia: se trata de la venta de terrenos irregulares o como se les llama coloquialmente: “loteos brujos”. 

Si hablamos de un concepto o definición a este fenómeno, básicamente lo podemos definir como “aquellas subdivisiones de terreno que no cuentan con un permiso provisorio o definitivo de la Municipalidad correspondiente”; además, estos se caracterizan por no poseer delimitaciones claras de calles ni acceso a espacios públicos y servicios básicos. Esto atrae a empresas que, a sabiendas que estos terrenos no tienen todos los permisos para edificar y/o construir, celebran contratos de venta o cesiones de derechos a personas con el fin de lucrar, obtener ganancia y enriquecerse indebidamente.

¿Cómo opera esta forma de subdivisión?

loteos brujos

Se trata de subdivisiones que se realizan fuera de los límites urbanos o fuera de los límites,  es  decir predios rústicos, inferiores a 5.000  , que es la superficie predial mínima exigida por la Ley General de Urbanismo y Construcciones [LGUC] y el Decreto Ley N° 3.516 en su artículo 1°, que establece:

“Los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas”. 

Debido a que solo se aplican para bienes rústicos, las subdivisiones se concretaban en sectores rurales de grandes ciudades como La Serena, puerto Montt o en el Gran Santiago. Especuladores o inversores buscan lucrar al margen de la ley, buscando sectores con estas características, prometiendo a los compradores el sueño de la casa propia, en sectores alejados de la ciudad, prometiendo una vida “tranquila y cerca de la ciudad”. 

Una vez captados los compradores, celebran con ellos contratos de compraventa futura de derechos o promesas de compraventa, prometiéndoles que conforme vayan realizando las obras de edificación y construcción obtendrán los permisos y la regularización ante los organismos respectivos como Bienes Nacionales y la Dirección de Obras Municipales, permisos que jamás se obtienen, pero que, al mismo tiempo, exigían los pagos de las cuotas pactadas en el contrato.

¿Esta forma de constitución de loteos irregulares constituye delito?

El artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y construcciones [LGUC] señala lo siguiente:

“Será sancionado con la pena de presidio menor en su grado máximo a presidio mayor en su grado mínimo el propietario, loteador o urbanizador que realice cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio, tales como ventas, promesas de venta, reservas de sitios, adjudicaciones en lote o constitución de comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones, en contravención a lo dispuesto en el presente párrafo”.

Es decir, arriesgan una pena que va desde los 3 años y un día hasta los 10 años de presidio. Además, las Municipalidades, los Gobernadores Regionales y los Servicios Regionales o Metropolitanos del Sector Vivienda estarán obligados a ejercitar las correspondientes acciones penales cuando tengan conocimiento de la comisión de alguno de estos delitos, tal como lo señala el artículo 139 de la misma Ley de Urbanismo. 

¿Qué ha dicho la justicia sobre estas irregularidades?

La Serena: 

El 21 de noviembre de 2020, El Tribunal De Juicio Oral en Lo Penal de La Serena determinó 20 años y un día de presidio para Ximena Burdiles, 13 para Juan Manuel Miranda y 8 para Flavio Gómez, a lo que se suman multas de carácter económico (una de 30 y otra de 21 UTM), bajo el delito de estafa, en carácter de reiterados, en sus diversos grados de participación. Cabe señalar que esta sentencia fue el punto culmine de una extensa investigación por parte de la fiscalía que data del año 2013, donde bajo la figura de la sociedad Parcons Propiedades Limitada, realizaban estafas en los sectores rurales de las comunas de La Serena y Coquimbo como son los sectores de Pelicana, El Romero y Pan de Azúcar.

Chillán: 

Actualmente este caso está aún en tramitación. La Fiscalía de Chillán pide una pena de 14 años en contra de Mauricio Infantas Fernández y María de Los Ángeles Manzano Figueroa, por el delito de estafa reiterada por la venta de terrenos irregulares.

¿Qué puede hacer usted para evitar ser víctima de esta situación?

Recomiendo tomar una actitud activa ante la opción de comprar un terreno o lote subdividido, no conformarse con lo que le digan desde la empresa inmobiliaria o constructora, cada contrato que usted firme, revisarlo exhaustivamente y ante cualquier duda asesorarse con un abogado. 

También recomiendo estar pendiente del proceso de regularización del terreno o lote, concurrir a Bienes Nacionales, Dirección de Obras Municipales y el Conservador de Bienes Raíces respectivo, exponer el caso y ver si dichos terrenos son aptos para la venta o si tienen alguna prohibición de venta.

Por último, hago el llamado que ante cualquier irregularidad que usted detecte, haga la denuncia respectiva en http://www.bienesnacionales.cl/?page_id=35888 , donde usted solo tendrá que llenar un formulario exponiendo su caso.

Prevenir es tarea de todos. 

beautiful-shot-of-fence-leading-to-house-in-green-grass-area¿Que es la recepción definitva de las obras?

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