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Días claves para el mercado inmobiliario en Argentina

Los arrendatarios buscan mantenerse en las viviendas pero no pueden afrontar las rentas.

Internacional 14/02/2022 Thiare Tapia Rubio Thiare Tapia Rubio
derecho a la vivienda argentina
Nuevo proyecto de Ley Derecho a la Vivienda

Argentina pone en agenda oficial el tema de arrendamientos, desde la pandemia ha sido muy compleja la situación en el mercado inmobiliario. Esta semana se llevarán a cabo reuniones claves que juntarán a representantes de las inmobiliarias y arrendatarios con el Secretario de Comercio, Roberto Feletti. 

“Ante esta situación, lo que propone la Secretaría es una mesa que junte a los representantes inmobiliarios, inquilinos y propietarios para buscar una solución integradora. Es decir, buscar herramientas para dar una respuesta concreta especialmente a los arrendatarios que son el eslabón más débil de esa cadena”, comentó el secretario. 

Después de una evaluación se llegó a la conclusión de que existe un gran contraste entre las personas que quieren arrendar y no pueden afrontar las mensualidades, con una cantidad importante de viviendas vacías que podrían sumarse a la escasa oferta disponible en el mercado locativo; además el mercado ya está muy reducido no solo por la escasa rentabilidad que tienen los propietarios sino también por sus cuestionamientos a la nueva ley.

NUEVA LEY DE VIVIENDA

El año pasado el Consejo de Ministros de Argentina aprobó el proyecto estatal por el Derecho a la Vivienda. El Colegio de Escribanos de la Provincia de Santa Fe explica que la nueva ley consiste en prever un plazo mínimo de 3 años para los contratos de alquiler de inmueble, cualquiera sea su destino (habitacional o comercial), si las partes establecen un plazo menor a éste se lo considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años.

Si el destino es habitacional (es decir para ser utilizado como vivienda):

- no se puede exigir el pago de arriendo anticipado de más de un mes

- si se pidieron depósitos en garantía, deben ser devueltos al momento de restituir el inmueble;

- queda expresamente prohibido la firma de pagarés u otros documentos.

Entre otras cosas, prevé la posibilidad de que la persona que arrienda realice las reparaciones urgentes si pasaron 24 horas de que notificó al dueño y no obtuvo respuestas. En el supuesto de reparaciones no urgentes el plazo se extiende a 10 días. El gasto que realizó el arrendatario puede compensarse con los cánones locativos.

Las expensas ordinarias deben ser pagadas por el arrendatario y las expensas extraordinarias, cargas y contribuciones que graven el inmueble, deben ser afrontadas por el dueño.

El contrato puede ser cancelado por el arrendatario antes del cumplimiento del plazo.  Si no ha transcurrido un año de la firma del contrato debe abonar una suma equivalente a 1 mes y medio de alquiler en concepto de indemnización, y la suma de un mes si se rescinde después del primer año.  En este punto se agrega la posibilidad, en las locaciones destinadas a vivienda, de no pagar la indemnización si la  notificación se realiza con 3 meses o más de anticipación; en este supuesto se da ese beneficio ya que el propietario del inmueble tiene tiempo suficiente para volver a poner el inmueble en arriendo.

En contratos con inmuebles destinados a vivienda, el precio del alquiler puede ser ajustado anualmente utilizando un índice que será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central. 

Los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), está no es una obligación actual pero está expresamente contenida en la ley de alquileres que prevé sanciones en caso de  incumplimiento.

En que estado se encuentra el proyecto

Actualmente este proyecto solo ha sido aprobado por el Consejo de Ministros, aún falta el debate en el Congreso y de ser aceptado pasará al Senado. A pesar de que el proyecto se solicitó debatirlo con urgencia, la Ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha aclarado que "nuestro escenario para aprobar esta ley sería el segundo semestre de 2022". 

Por este motivo la reunión ayudará a resolver los puntos propuestos en el proyecto -en estas reuniones de trabajo con los funcionarios-  transformándose en un aporte para volcar después al debate que seguirá en el Congreso. 

Desde la Federación Nacional de Inquilinos explican sus temas: poder medir oficialmente los precios de los alquileres; implementar un impuesto a la vivienda en desuso, y controlar el cumplimiento de la ley de alquileres.

Por otro lado las inmobiliarias necesitan que se incremente la oferta de inmuebles dispuestos para alquilar. "Es la única forma de que no aumenten los precios", según el directivo. Por eso la entidad promueve que se incorpore la vivienda usada al “blanqueo de la Construcción -la medida busca promover el desarrollo o la inversión en los proyectos inmobiliarios iniciados a partir del 12 de marzo del 2021 o que para esa fecha estuvieran a menos del 50% de su finalización- ya que el 95% de las viviendas que se venden están en esa condición, según Bennazar.

Otros ítems que busca el sector es que la nueva ley incorpore los reclamos que vienen esgrimiendo las inmobiliarias desde julio del 2020, cuando empezó a regir la ley de alquileres: que se cambie el índice de ajuste de los contratos por otro que siga la variación salarial y no la inflación.

Además, solicitan que se pueda ajustar cada seis meses en vez de cada año, y que la duración de los contratos, actualmente de tres años, vuelva a ser de dos años.

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