En los últimos años ha crecido bastante el interés por invertir en comunas emergentes. Inicialmente todo el eje de Alameda -donde atraviesa la Línea 1 del Metro- concitó el interés de los desarrolladores para impulsar proyectos en un área clave del Gran Santiago. Luego comenzaron a mirar otros sectores, como San Miguel, La Cisterna y La Florida, sectores mayormente compuestos por casas, para iniciar desarrollos inmobiliarios en línea con las nuevas necesidades de la población. 

Una de las primeras comunas en iniciar este camino fue San Miguel. Muchas inmobiliarias llegaron a este sector para iniciar sus construcciones. La gracia es que buscaban replicar proyectos de similares características que Santiago Centro: mucho más altos, más modernos y con mejores terminaciones. Típicamente las construcciones de edificios no superaban los 10 pisos y las unidades eran mucho más grandes. Hoy, considerando los nuevos requerimientos de familias más chicas y más jóvenes independientes, es que los nuevos productos son menores en superficies construidas. 

San Miguel representó un importante boom inmobiliario. Luego la comuna detectó este pujante crecimiento y estableció reglas en el juego a las constructoras, restringiendo el desarrollo inmobiliario. Posteriormente las compañías decidieron poner ojo en otras comunas aledañas, y es así como apostaron por La Cisterna. La Florida hoy sigue un importante dinamismo urbano. 

Estas zonas gozan de buena conexión, la mayoría tiene línea de Metro, centros comerciales, servicios financieros, colegios, y otros servicios.

Precios convenientes

¿Qué les atrae a los inversionistas? Para Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & Cayo, el mayor atractivo para los inversionistas es que el valor de sus propiedades son más bajos. De acuerdo a los datos de GFK, el valor promedio de una vivienda en La Cisterna es de 3.105 UF; San Miguel, 3.641 UF; y La Florida es de 3.823 UF (datos al cuarto trimestre de 2021). “Representan comunas con un movimiento inmobiliario propio. Muchas personas las demandan para trabajar, estudiar y otros fines”, destaca. 

“Sigue siendo conveniente comprar en estas comunas. Al comparar la evolución de precios de esas comunas se puede observar que en los últimos 10 años ha habido un incremento positivo y no se visualizan riesgos de caída de valor para igual ventana de tiempo futuro”, proyecta Cayo. 

Cristian Martínez, CEO de Crece Inmobiliario, señala que La Florida es una comuna más consolidada, con alta densidad poblacional, dos malls, supermercados, centros de salud, colegios, Metro, avenidas principales (como Vicuña Mackenna, Avenida La Florida, Departamental), lo cual la hace una inversión muy segura. “Es menos rentable al tener valores de propiedades más altos que una emergente, por ejemplo. La rentabilidad anual es de alrededor de un 4,9%, lo cual sigue siendo una buena rentabilidad. Los precios van desde las UF 2500 para departamentos de 1 dormitorio”. 

“La Cisterna es una comuna emergente, con menor densidad poblacional, con buena conectividad, con buenas oportunidades de inversión al tener opciones de compra en verde, con lo cual apuntamos a la plusvalía del sector. Hoy en día la importancia de espacios comunes ha tomado fuerza a la hora de elegir una propiedad. En esta comuna los proyectos inmobiliarios cuentan con espacios comunes como quincho, piscina, gimnasio, salón gourmet, salón multiuso, lo que es fundamental para vivir hoy”, afirma.

Por otro lado asegura que la rentabilidad sobre la inversión es mayor. “Está en entorno al 5,2%. Pero tiene algo más de riesgo al no ser una comuna consolidada, por lo que es fundamental la ubicación del proyecto, por ejemplo si existen estaciones de metro cercanas. Los precios van desde las UF 1800 para departamentos de 1 dormitorio”. 

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