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El Proyecto "Devuélveme la Casa" no resuelve el problema de fondo

El 15 de diciembre de 2021 se discutirá en la Comisión de Constitución del Senado este Proyecto de Ley que tiene por objeto mejorar los tiempos de respuesta

Legal 14/12/2021 Redacción Redacción
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Senado Fuente www.senado.cl

Senado discute el proyecto de ley que crea una nueva medida precautoria y un procedimiento monitorio

Es necesario entender que las modificaciones propuestas por esta iniciativa del Diputado Fuenzalida no resuelven el problema de fondo en la tramitación de los juicios de arriendo. Si bien, la creación de un procedimiento monitorio es un avance, los principales problemas no se producen en la etapa de discusión, sino en la etapa de notificación y de cumplimiento de la sentencia

Este procedimiento monitorio se asemeja a lo que sucede en la actualidad en los procedimientos simplificados en materia laboral, en donde se notifica la demanda y el juez puede acceder a ella dentro de los diez días siguientes. En el caso particular, el tribunal podrá dar lugar a la petición de entrega material del inmueble si se encuentra justificado. 

Para acceder a la restitución anticipada del bien arrendado, el juez podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento.

 

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No obstante tratarse de una iniciativa con discusión inmediata, la Comisión discutió este asunto sólo en general y acordó proponer a la Honorable Sala proceder del mismo modo, con la finalidad de darle oportunidad a los Parlamentarios que así lo estimaren para formular las indicaciones que fueren del caso.

 

Además, en el procedimiento monitorio no procederá el ejercicio conjunto de la acción de cobro de rentas de arrendamiento y de las acciones de desahucio y restitución que tengan un fundamento distinto del no pago de las rentas de arrendamiento y de las cuentas adeudadas por gastos comunes y de consumo del inmueble arrendado.   

Propuestas no incluidas

1. Notificaciones

En el mes de diciembre de 2021 entró en vigencia una importante modificación del Código de Procedimiento Civil [CPC], que permite que los litigantes puedan ser notificados a través de un correo electrónico de determinadas resoluciones, pero sólo desde el momento en que se hacen parte en el proceso.

¿Qué sucede si no se han hecho parte?

Rigen las notificaciones a través de los receptores judiciales, con los costos y demoras asociadas. 

2. Correo Electrónico a través de la CUV

Para evitar estos inconvenientes proponemos que a través de la Clave Única Virtual del Registro Civil e Identificación, todos los habitantes de Chile deban ingresar un correo electrónico dentro de un plazo a determinar [que podría ser de tres meses], y en dicha dirección electrónica, se le podrán notificar todas las resoluciones judiciales, sin excepción.

La digitalización debe ser el pilar que nos lleve a mejorar los tiempos de respuesta de la Justicia y a disminuir los costos de entrada.

Sin duda existen en el país personas que no cuentan con estas herramientas y se podrán buscar alternativas de solución en el tiempo intermedio; sin perjuicio de ello, en Chile 15.780.000 personas tienen acceso a Internet, y por ende, a la posibilidad de acceder a sus cuentas de correos. 

3. Costos asociados

Una notificación de una demanda puede valer entre los $ 35.000 y los $150.000. Si son dos demandados ese costo se duplica. Si se quiere recuperar una propiedad, ello procede mediante la actuación de un receptor judicial, que puede valer entre los $ 300.000 hasta el $ 1.500.000 inclusive. Es decir, a una persona a la cual no se le pagan las rentas, debe subsistir y/o pagar dividendos; se le adeudan gastos básicos y comunes, debiendo pagar a un letrado y a los receptores judiciales para recuperar lo suyo. 

Si bien existe hoy un arancel para los receptores, estos aplican los valores en función del territorio, es decir, de la lejanía del domicilio en donde se deba practicar la comunicación. Esta materia sin duda debe ser objeto de atención de los legisladores

4. Notificaciones a las empresas de Servicios Básicos

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Hoy es posible notificar a las empresas de servicios básicos a través de un ministro de fe; actuaciones que tienen un valor de $ 35.000 en promedio, por cada empresa: agua potable y alcantarillado, gas de red y suministro de energía eléctrica. Por ello, hemos propuesto que este tipo de notificaciones se realicen mediante oficios, que son comunicaciones escritas de los tribunales sin costo para los usuarios. 

5. Vacío legal: Subarrendatarios

La presente ley de arrendamiento de predios urbanos contiene un vacío regulatorio, por cuanto, se debe juramentar al momento de notificar la demanda al arrendatario sobre la existencia de subarrendatarios; en caso de notificarse mediante el artículo 44 del CPC este juramento no puede efectuarse. A su vez, en caso que el arrendatario no asista a la audiencia de estilo, tampoco se le podrá efectuar este juramento. 

En la práctica se da que en la etapa de ejecución de la sentencia comparece un subarrendatario solicitando la nulidad de todo lo obrado por falta de emplazamiento y se anulan todas las actuaciones realizadas hasta el estado de ser notificada la demanda. 

6. Modificación en la absolución de posiciones

Se debe modificar la prueba de absolución de posiciones o confesión de parte, estableciéndose la obligación de acompañar las preguntas o pliego en sobre cerrado al momento de presentar la demanda o su correspondiente contestación y que no sea necesario que se cite a una segunda audiencia, en caso de incomparecencia de la primera. En la misma primera resolución que cite a audiencia, se deberá citar al absolvente a comparecer a esta prueba.

Para lo anterior se propone:

Modifíquese el Artículo 8° de la siguiente forma:

En el número 3: Reemplácese el punto y coma ";" por un punto"." y agréguese a continuación la siguiente frase: "El pliego para la absolución de posiciones deberá presentarse conjuntamente con la presentación de la demanda o su contestación;".

7. Suspensión del lanzamiento

El desalojo de los arrendatarios morosos hoy es bastante complicado; se debe notificar la demanda; también, algunos tribunales piden el cumplimiento con citación, en donde puede existir oposición; luego traslado, para pasar a un período de prueba y luego de sentencia del incidente. En caso contrario, se deberá pedir el lanzamiento previa intimación; efectuar esta última mediante un receptor; luego solicitar el lanzamiento sin fuerza pública para finalizar con el auxilio de Carabineros. 

Una vez decretado el lanzamiento éste se puede suspender hasta por 30 días corridos en casos graves y calificados; este incidente puede durar de 1 a 3 meses. Por ello, se propone que la ley permita que en la sentencia se señale un día y hora en particular para ejecución de esta actuación y también se prohíba solicitar o suspender esta actuación en el caso de morosidad. 

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Al momento de ser invitado a la Comisión de Constitución de la Cámara de Diputados el año 2018, hicimos presente estas y otras modificaciones, sin perjuicio de lo cual, algunas de ellas no se encuentran recogidas en el proyecto en tramitación, ni tampoco otras propuestas de los más de 25 proyectos de ley sobre la materia que sin duda serían un aporte a la actual normativa. 

8. Mes de garantía

También será necesario instaurar el mes de garantía en la normativa, respetando el derecho de los arrendatarios a la devolución sin restricción en cuanto a la cuantía de su determinación, estableciendo un procedimiento eficiente al efecto. 

En conclusión, robustecer el presente proyecto de ley es una necesidad para fortalecer a su vez los derechos de los arrendadores.  

Salvador Makluf Freig 

Abogado Inmobiliario

[email protected] 

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