En abril de este año la compañía Property Partners proyecta aterrizar a la ciudad de Buenos Aires. Varias son las razones que llevan a esta compañía a apostar por nuestros vecinos. Una de ellas es que el mercado trasandino goza de mayor volumen de capital, tanto de clientes que buscan comprar en ese país, como  argentinos que buscan comprar en otros países de la región. Otro factor que incidió en la decisión es porque hay oportunidades muy favorables para inversionistas que compren en dólares: al otro lado de la cordillera la única chance de comprar propiedades es con billete verde, dado el escaso acceso al crédito hipotecario. 

“Como dato, Argentina es el país que tiene mayor cantidad de dólares billetes per cápita del mundo, inclusive más que Estados Unidos. El 20% de los dólares que están fuera de Estados Unidos están en Argentina. Esto sirve para entender el volumen y la potencialidad del mercado interno”, admite Felipe Engdahl, director de Property Partners Buenos Aires

-¿Cómo es el mercado inmobiliario en CABA?

-De oportunidades y de compradores. Quien tiene los dólares suficientes para comprar una propiedad, cuenta con un mercado con una sobreoferta histórica, pudiendo conseguir bienes a un valor único. Por ejemplo, un departamento en capital que hace tres años podía venderse en US$1.000.000, hoy está publicado en US$500.000 con margen de negociación. 

-¿Qué ocurre con el GBA?

-En el Gran Buenos Aires se observa un panorama totalmente distinto, donde ha sucedido el mismo fenómeno que en otros países. Las familias buscan una casa con jardín, dentro de un condominio con seguridad y áreas verdes, y donde la lejanía con el trabajo importa menos al existir la posibilidad de teletrabajo o presencialidad mixta. En esta zona los valores y la demanda han aumentado y los pronósticos es que continúe así.

-¿Por qué las propiedades se transan en dólares y no en pesos?

-Por la inflación: el valor de los pesos argentinos disminuye día a día, mientras que el de los dólares aumenta. Además, por el cepo cambiario es una oportunidad de recibir dólares que no se pueden conseguir en el mercado formal.  Y por último, porque es una unidad más estable que el peso local.

Pocos créditos

-¿Por qué es tan difícil acceder a un crédito hipotecario?

-Nuevamente la respuesta es la inflación. El costo financiero total de un crédito ofrecido por un banco termina siendo sobre un 50% anual, y finalmente esto no cabe en los parámetros del no significar más del 30% de los ingresos del cliente. Por ejemplo, en GBA las escrituras de compraventa que se hacen con crédito hipotecario son alrededor del 7% del total. El 93% restante se paga con efectivo.

-¿Por qué la UVA no funcionó como sí lo hace la UF en Chile?

-El valor UVA es determinado diariamente por el Banco Central que sigue un coeficiente ligado a la inflación (CER). Debido a las diferencias entre inflación oficial y real, y a que los propietarios prefieren resguardarse en dólares, el mercado inmobiliario trabaja en su mayoría en dólares y no en pesos o UVA.

-¿Es atractivo este mercado? 

-Argentina es un país que históricamente ha tenido crisis y ha sabido salir de ellas. En estas olas de crisis/crecimiento, hoy está en un punto de crisis con sobrestock de oferta, valores históricamente bajos y récord de pocas ventas. Se juntan todos los ingredientes necesarios para que el inversionista pueda entrar a valores bajos. Por otro lado, sigue siendo una ciudad muy cosmopolita, con muchas áreas verdes, capital humano, oferta gastronómica y de entretención de primer nivel, atractiva turísticamente. El últimos trimestre del 2021 comenzó a mostrar mejoras en los indicadores como número de escrituraciones, por lo que se espera una reactivación del mercado. 

-¿Es rentable invertir en CABA?

-Es un momento histórico para invertir: el valor del metro cuadrado en Buenos Aires bajó muchísimo versus otros países de la región. Si antes de la pandemia el metro cuadrado era similar al de Miami, Ciudad de México o Santiago de Chile, hoy bajo un 40%, mientras que en esas ciudades aumentó. La ciudad mantiene la cantidad de áreas verdes por metro cuadrado, las edificaciones históricas, los servicios y entretención de primer nivel, accesos cómodos, etcétera. Es decir, mantiene su valor intrínseco, pero ha bajado mucho su valor de transacción. Como inversión, bajó mucho el valor de venta y aumentó el de arriendo. Si uno se asesora bien, puede encontrar oportunidades de compra increíbles.

-¿Qué valor tiene un departamento? 

-En capital, la tipología más demandada es un ambiente, y el valor del metro cuadrado en zonas como Palermo, Recoleta o Núñez es de US$2.000. 

-¿Qué rentabilidad tiene un departamento? 

-La rentabilidad de un departamento tipo en CABA está alrededor del 4%, llegando a 6% en algunos barrios. Esto está empujado porque el valor de las propiedades en venta ya bajó un 40% en los últimos años. Por otro lado, la demanda local de arriendos ha subido fuertemente: las personas casi no tienen acceso a crédito, por que lo se vuelcan al arriendo y aumentan la demanda sobre esta tipo de propiedades.

-¿Es mejor cobrar en pesos o en dólares?

-Los alquileres de temporada se cobran en dólares y los residenciales a largo plazo se pueden pactar en moneda local suficiente para adquirir equis dólares a cotización del mercado cambiario de Banco de la Nación.

-¿Cuánto salen los arriendos de los departamentos en CABA?

-Un departamento de 200 m2 se arrienda sobre los US$3.000.

El m2 en la ciudad de Buenos Aires se continúa ajustando