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Álvaro Acosta, de OpenBBK: “La tasas seguirán aumentando”

El analista cree que las tasas de interés de los créditos hipotecarios llegarán este año al 7% u 8%, disminuyendo las ventas en un 20% respecto al 2021.

Actualidad 16/03/2022 A. Muñoz A. Muñoz
Alvaro Acosta
Álvaro Acosta Corvalán, director de finanzas corporativas de la firma OpenBBK.

Álvaro Acosta Corvalán, director de finanzas corporativas de la firma OpenBBK, cree que los hechos ocurridos tras el estallido social, sumado a la descapitalización del mercado de capitales debido a los retiros de las AFP y la inestabilidad política y social del país golpearon duramente al mercado inmobiliario local, generando mayores restricciones bancarias, menor plazo de financiamiento y altas tasas de interés. 

“Todo ello obliga a recurrir necesariamente a la creatividad e ingeniería financiera para lograr cumplir los objetivos propuestos de nuestros clientes en sus metas de inversión y rentabilidad. Sin lugar a duda, las tasas de interés de los financiamientos seguirán aumentando de la mano de los aumentos de la inflación y su consecuente aumento de la tasa de política monetaria. Es por esto que hoy es sumamente necesario lograr formas nuevas de poder continuar con los distintos planes de desarrollo de las empresas gestando formas más innovadoras de llegar a ello”. 

-¿Menos personas podrán acceder al crédito?

-Esta es una realidad que se evidenciará en los segmentos más vulnerables de las personas. Lamentablemente son clientes más riesgosos para las instituciones financieras. Al tener menos liquidez para invertir, privilegiarán a los clientes que tengan perfiles económicos más altos y que en conclusión les signifiquen menos riesgo de no pago y menos provisión. De todas formas, siempre ha sido un elemento importantísimo del cual no se habla mucho, pero el mejor cliente para las instituciones financieras es el que no necesita créditos. 

-¿Quiénes compran hoy? 

-Los inversionistas siempre seguirán intentando mantener su negocio en Chile o en cualquier país que les dé seguridad y rentabilidad. Hemos visto una gran cantidad de personas y empresas que están invirtiendo en activos inmobiliarios en otros mercados fuera de Chile. Entre ellos, Estados Unidos: siempre ha sido un país de refugio para todo tipo de inversiones. También lo están haciendo en Panamá, Paraguay, España, Inglaterra e incluso Emiratos Árabes. Muchos buscan rentabilidad, continuidad del negocio e inversiones. Pero el más importante es la estabilidad económica, política y social, elementos que hoy en Chile han entrado a ser discutibles. En tanto, los compradores finales (no inversionistas) cada vez más se empiezan a complicar: con el aumento de la escasez de liquidez y aumento de las tasas de interés, los créditos se ponen más restrictivos, más caros y menos accesibles. 

-¿Qué propone para impulsar este mercado? 

-Este es un tema donde el Estado debería poner énfasis. El aporte al PIB de todo el mercado inmobiliario en Chile hace perentorio que se pongan esfuerzos económicos en ello. El acceso a viviendas por parte de privados y la oferta disponible para ello, se hará cada vez más escaso y seguirá perjudicando a que más personas tengan acceso a la casa propia. 

-¿Y para las familias más vulnerables?

-Es urgente que se incrementen las alianzas público-privadas en donde el Estado aporte los terrenos para los posibles desarrollos que pueden hacer los privados. Con esto se puede aumentar la oferta inmobiliaria, frenándose un posible aumento de precios determinado por la poca oferta disponible. Desde el punto de vista del acceso al crédito, existen casos de éxito en otros países más desarrollados donde el Estado entrega a la banca privada garantías estatales para que califiquen los segmentos más vulnerables e incluso emergentes. Con esto la banca privada puede financiar a gente sin acceso normal a crédito, pero también entregarle mejores condiciones comerciales en los financiamientos. Al tener una garantía estatal, el riesgo del cliente es menor.

-¿Cree que se verán afectadas las ventas este año? 

 -Lamentablemente, sí. Si sigue aumentando la tasa de interés –y que prevemos que podría llegar a la banda entre el 7% y el 8%-, sumado a la escasez de liquidez para los créditos, situación que produce más selección a la hora de calificar como deudor, debiese generar que las ventas de unidades residenciales bajen en al menos un 20% en comparación con el año anterior.

-¿Cómo está Chile versus otros países de la región?

-Chile -previo al estallido social del 2019- era el país de Latinoamérica más cerca de alcanzar los niveles de países desarrollado. Era muy comparable en todos sus índices económicos y sociales con países de la comunidad europea. Después del estallido social y toda la inestabilidad política, Chile ha desmejorado notablemente estos índices. No obstante, sigue siendo uno de los mejores países de la región para financiar la compra de propiedades. Las tasas que manejamos hoy, y las que veremos este año, no se comparan a las tasas que manejan otros países de la región, cuya banda fluctúa entre 8% al 10%. Los plazos de los financiamientos sí han tendido a igualarse con el resto de los países latinos, pero aun así en nuestro país existe, por ejemplo, la posibilidad de que un profesional joven con ingresos promedios de $600.000 pueda acceder a la compra de su casa, cuestión que en países vecinos -como Argentina- es solo un sueño desde hace muchas décadas.

La empresa

La firma financiera OpenBBK debuta en nuestro mercado en 2011. Los socios fundadores son ejecutivos bancarios con mucha experiencia en la industria financiera en las áreas de banca empresas, banca personas e inversiones. En sus carreras se dieron cuenta de la sofisticación que estaban viviendo los proyectos inmobiliarios de todo tipo, construcciones, desarrollos, renta residencial y comercial y la consecuente necesidad del mercado financiero inmobiliario por obtener capital estructurado de forma eficiente con un nivel de sofisticación de acuerdo a los requerimientos exclusivos del negocio inmobiliario de renta comercial y de financiamiento de todo tipo para proyectos de corte inmobiliario.

“Ofrecemos servicios financieros varios, que van desde levantamiento de capital en todos sus formatos y fuentes, como estructuración de financiamientos para proyectos, inversiones, activos inmobiliarios, estructuración de negocios inmobiliarios, financiamiento con capitales institucionales, privados en Chile y Estados Unidos. Hemos estructurado negocios desde clientes como empresas medianas hasta grandes empresas corporativas y multinacionales e incluso canales de televisión, adicionalmente dentro de la cartera de clientes tenemos muchos family office y fondos de inversión de todo tipo”, reconoce.

¿Cuál es su modelo de negocios? “Es de contratación privada: los clientes contratan nuestros servicios de tipo financiero e inmobiliario para asesorarlos en los distintos requerimientos de levantamiento de capital o de oportunidades de inversión que éstos puedan tener. En consecuencia, somos principalmente asesores en negocios financiero-inmobiliarios”, responde.

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