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Las comunas con mayores alzas en el precio del suelo

La Reina lidera el listado en el Gran Santiago, con un valor de 93 UF por m2. Le sigue Huechuraba (62 UF/m²), Pudahuel (57 UF/m²); y Quilicura (51 UF/m²).

Inmobiliario 20/03/2022 Arlette Muñoz Arlette Muñoz
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Mario Garrido, gerente general de Valuaciones, firma especialista en tasaciones

En el último tiempo aumentó considerablemente el valor de la vivienda. Diversos factores son los que presionan los precios. Los más generales son la escasez de suelo que hay en el Gran Santiago, y en grandes ciudades del país. “Esta situación empujó los precios al alza, ya que los desarrolladores tienen que recurrir a terrenos con construcción (terrenos blandos) en zonas más atractivas, lo que hace que el proyecto sea más costoso de ejecutar. En consecuencia, repercute en valores de viviendas más altos”, observa Mario Garrido, gerente general de Valuaciones, compañía especializada en tasaciones. 

Otro factor son los costos de la construcción. Esto último se debe a que producto de la pandemia hubo escasez de algunos insumos básicos de materiales, ajustando los valores al alza. Garrido calcula que es de un 30%, y a ello suma que los estándares en la construcción han mejorado. “Se han elevado los estándares de diseño de interior, equipamiento y servicios, repercutiendo en el valor de las viviendas nuevas”. 

A ello suma que a partir de febrero de 2023 entrará en vigencia la promulgada Ley de Certificación de Eficiencia Energética, la cual obligará a las empresas constructoras e inmobiliarias a incorporar una certificación de desempeño energético en sus nuevas edificaciones. "Los consumidores deben informarse respecto a la hora de realizar la compra de una vivienda, verificando si cumple o no con la normativa". 

Agrega que también la pandemia golpeó los bolsillos de las personas, contrayendo considerablemente la demanda por viviendas. “Muchos proyectos que estaban en desarrollo y en proceso de ser terminados fueron paralizados, lo que afectó la oferta de vivienda nueva. Pero ahora que la situación sanitaria está más controlada, aumentó la demanda y, por ende, los precios de la vivienda”, señala. 

Otro efecto que ha tenido en el alza de precio de la vivienda es que se ha transformado en un activo financiero. “El nuevo inversor no ahorra en el sistema tradicional, sino que opta por comprar propiedades para arrendar, por lo que multifamily o fondos de inversión construyen edificios completos solo para la renta, lo que genera una limitante en el acceso a personas naturales que quieren comprar en zonas atractivas dentro de la Región Metropolitana o centro urbanos regionales”. 

También añade que el alza de tasas, inflación y las restricciones que están imponiendo los bancos e instituciones financieras encarecieron el precio de la vivienda. “Las condiciones del crédito son superiores y más restrictivas, afectando a las familias. Muchas tendrán que ahorrar más y por un mayor tiempo, o arrendar, ya que no podrán tener el sueño de la casa propia”.

Los valores

Respecto a cómo están los precios actuales en el Gran Santiago, menciona que las mayores alzas se dan en comunas como La Reina (93 UF/m²), Huechuraba (62 UF/m²) y Pudahuel (57 UF/m²), Quilicura (51 UF/m²), entre otras. “Por causa de la pandemia muchas personas están demandado propiedades con mayores superficies. Igualmente, se observa que las comunas más caras siguen siendo Vitacura (105 UF/m²), Las Condes (95 UF/m²) y Lo Barnechea (88 UF/m²)”, especifica. 

En regiones observan alzas significativas en las capitales regionales del país, con valores promedios de la vivienda en Puerto Varas (75 UF/m²), Puerto Montt (73 UF/m²), Viña (68 UF/m²), Talca (66 UF/m²), Concepción (52 UF/m²), La Serena (51 UF/m²), Temuco (48 UF/m²) y Coquimbo (47 UF/m²), donde ha aumentado la demanda de vivir en estas regiones debido a la pandemia y a la posibilidad de trabajar en modalidad telemática. “Se puede acceder a propiedades más amplias y asequibles, contando con buen equipamiento y servicios similares a las encontradas en la Región Metropolitana, pero a menor escala, lo que hace atractivo para familias jóvenes que buscan tranquilidad y con buen paisaje”. 

-¿Qué comunas presentan buenas chances de inversión?

-En las más emergentes hay oportunidades: Peñalolén, San Bernardo, Recoleta, San Miguel, La Cisterna, Quinta Normal, Quilicura, El Bosque y  Pudahuel. Son comunas que cuentan con menores precios y que alcanza con el pago del arriendo del futuro inquilino cubrir el pago del dividendo e incluso dejar un margen interesante (sobre el 6% o 7 % de la inversión). Siempre a la hora de invertir hay que tener claro que hay que considerar la demanda de arriendo en la comuna, la relación precio de venta y de arriendo del sector a invertir, la plusvalía y zonas estratégicas. Por ejemplo, la extensión de alguna Línea de Metro o la construcción de un centro comercial, entre otras.

-¿Qué proyecta para el mercado de viviendas?

-Este mercado se encuentra en una situación complicada por los factores antes mencionados, por lo que se cree que los incrementos del valor de la vivienda seguirán al alza. 

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