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Requisitos para obtener un crédito hipotecario

Dependiendo de la institución bancaria variarán los antecedentes necesarios, sin embargo siempre se mantienen algunos que te enseñamos a continuación.

Inmobiliario 26/03/2022 Redacción Redacción
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Banco en Chile

El apalancamiento a través de los créditos que otorgan los bancos y otras instituciones financieras es una herramienta que todos los inversores deben tener en cuenta. Trabajar con el dinero de otros te permitirá acrecentar tu patrimonio neto. 

La recomendación antes de realizar cualquier inversión es estudiar a fondo los pro y los contra, saber su nivel de riesgo y tomar una decisión informada. 

Requisitos para pedir un crédito hipotecario 

Edad Mínima 

En Chile la mayoría de edad se alcanza a los 18 años; por ello algunos bancos pedirán esa edad y, en otros casos, 21 años. 

Nacionalidad 

Debes ser chileno o extranjero con residencia definitiva en el país, habiendo cumplido con la normativa sobre migración. 

Buenos antecedentes comerciales

Se debe contar con un buen historial comercial, no tener deudas vigentes, morosas, castigadas y protestos de instrumentos mercantiles. Recuerda que existen bases de datos públicas como la Cámara de Comercio de Santiago -que es la institución oficial-, quien realiza convenios con otras entidades como DICOM, a efectos de publicar nuestro comportamiento comercial, bancario y financiero. 

Antigüedad laboral 

La estabilidad en el trabajo es un buen antecedente que disminuirá el nivel de riesgo del postulante, por ello te pedirán a lo menos un año de antigüedad en el mismo, acompañar el correspondiente contrato, las liquidaciones de remuneraciones y el pago de las cotizaciones previsionales. Si la remuneración es variable, depurarán los ingresos mensuales en un 20% a un 30%. 

Si eres un trabajador independiente deberás acompañar el certificado de inicio de actividades, comprobante de pago de impuestos y certificado de constitución de la empresa en su caso, vigencia de la compañía y de los poderes para representarla. 

Ingresos 

La banca ha establecido que el dividendo a pagar no puede superar el 25% de tu ingreso líquido. Es decir, si tienes un ingreso de $ 1.000.000 podrás pagar una cuota mensual para el ítem de vivienda de $250.000. En el caso de personas con remuneraciones sobre los $3.000.000, las instituciones financieras podrán llevar este porcentaje a un 30% o a un 35% de tus ingresos mensuales. Todos estos elementos deberás conversarlos directamente con tu ejecutivo. 

Ahorro

De acuerdo a la normativa de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), y con la intención de fomentar el ahorro y desincentivar el crédito, se estableció un mínimo para el denominado "pie de entrada" de un 20%. Es decir, si el inmueble tiene un precio de $100.000.000 se deberá pagar una entrada de $20.000.000, sin perjuicio de la existencia de otros mecanismos para su pago, como la obtención de un crédito de consumo o uno de fines generales, o también a través del "bono pie". 

Te pueden prestar un 80%, y en algunas ocasiones un 90% o hasta un 100%. Nosotros cumplimos con informar sobre el límite del crédito establecido por la institucionalidad pública. 

Otros antecedentes 

Te podrán preguntar por tu domicilio, tu estado civil, obtener el correspondiente certificado de matrimonio en www.registrocivil.cl, conocer cuál es tu profesión, oficio o actividad comercial, cuál es el valor de tus activos -tu patrimonio neto- el valor de tus pasivos y de tus deudas formales, para determinar el nivel de riesgo en cada operación crediticia. 

Tasación del inmueble

Antes de prestarte el dinero para un bien raíz en particular, el banco o la institución, mediante uno de sus tasadores, deberá hacer una tasación comercial del mismo para determinar cuál es su valor de mercado, la existencia o no de remodelaciones, ampliaciones o modificaciones, regularizadas o no. 

Estudio de títulos de dominio 

Paralelamente a la tasación comercial, el banco deberá confeccionar un estudio de títulos de dominio mediante un abogado, el que solicitará a la parte vendedora una serie de antecedentes, entre los cuales destacan:

  • Certificado de dominio vigente; de hipotecas y gravámenes, y de interdicciones y prohibiciones por un plazo de 10 años hacia el pasado, con una vigencia no mayor a 60 días. 
  • Copias de inscripción de los títulos de dominio hasta llegar a un plazo de 10 años hacia el pasado, con una vigencia no mayor a 60 días. 
  • Certificado de no expropiación, del SERVIU y la DOM correspondiente. 
  • Certificado de numeración domiciliaria, de recepción definitiva de las obras obras, de urbanidad o ruralidad, planos, planchetas, deslindes, etc. 
  • Certificado de nacimiento, de matrimonio, etc. 
  • Otros antecedentes. 

Estos gastos serán a cargo de quien solicite el crédito hipotecario, se conocen como "gastos operacionales". Por su parte, como señala Salvador Makluf, abogado inmobiliario: "el estudio de títulos de dominio tiene por objeto conocer cuál es la salud legal del inmueble a vender, para que de este modo se pueda transferir el dominio irrestricto y la posesión y, en caso de observar algún inconveniente, saber si se puede salvar o no". 

Firma de promesa de compraventa 

Una vez que se tiene una oferta aceptada, lo que se debe realizar es un cierre de negocios o una promesa de compraventa, a efectos de avanzar en la ejecución de la tasación comercial y el estudio de títulos de dominio. Recomendamos siempre estar asesorado por un corredor inmobiliario y un abogado experto, la idea es que aquel pueda transformarse en un seguro a su patrimonio. 

Es muy relevante, como señala el coach en finanzas personales Víctor Sánchez (www.vistorsanchez.cl), "que el cliente pueda acceder a la información de distintas instituciones crediticias y así realizar la simulación del crédito, de esta manera se determina el CAE para saber cuál será el valor final que deberá pagar. Hoy existen diversas aplicaciones y páginas web en donde se puede acceder a esa información".

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