Un Mundo de Noticias Un Mundo de Noticias

Últimas noticias

¿Cómo recuperar un inmueble arrendado y subarrendado?

El caso es real y corresponde a un análisis realizado por los profesionales Elías Gutierrez y José Ramirez Rojas, ambos Corredores de Propiedades.

Judicial 29/03/2022 Thiare Tapia Rubio Thiare Tapia Rubio
casa arrendada y sub
Caso de propiedad arrendada y subarrendada

El dueño de la propiedad adquirió el dominio a través de una dación de pago, es decir la acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Pero el antiguo propietario tenía el inmueble en arriendo y, a su vez, el arrendatario tenía la propiedad subarrendada. 

El actual dueño y demandante (nombre reservado) intentó recuperar el inmueble al instante en que se hizo la transferencia de dominio de la propiedad. El año 2019 el demandante se acercó al Tercer Juzgado Civil de San Miguel, el cual dictó sentencia sin dejar efecto a la acusación, otorgando el beneficio indirecto  a los subarrendatarios para poder seguir ocupando el inmueble. 

El fallo se justificó argumentando que la numeración del bien raíz era “5616-B”, mientras que el demandante reclamaba que la numeración era “5616”, sin poder probar que ambas en realidad eran el mismo inmueble.

Buscando una segunda opción, el demandante apeló ante la Corte de Apelaciones de San Miguel, pero la sentencia fue la misma, ella argumentó que no hubo consistencia en las pruebas.

Sin embargo, la parte representante del demandante consideró que la sentencia de la Corte de Apelaciones también incurrió en faltas al dictar sentencia, se argumenta que hizo caso omiso a las normas de valoración de la prueba según las reglas de la sana crítica, además, arguye que no fue considerada toda la prueba rendida, en especial aquella relativa que acreditaba el dominio sobre el inmueble en litigio, la Corte consideró necesario probar la no existencia de la numeración “5616-B”.

Las pruebas debieron ser valoradas según lo preceptuado en el Art. 8 N°7 de la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. Bajo lo mencionado, las pruebas presentadas por el demandante debieron prevalecer por sobre las del demandado, en tanto que el primero aportó prueba relativa al acreditar su dominio sobre el inmueble numerado “5616” mediante documentos públicos, el segundo logró desvirtuar la prueba aportada por el demandante señalando que el inmueble sobre el cual recayó el contrato se numeraba “5616-B”, sin rendir prueba que lo acreditaran fehacientemente y cambiando el objeto del contrato; ello influyó sustancialmente en la resolución del fallo de la Corte de Apelaciones de San Miguel.

Recurso de casación en la forma 

Ante la sentencia señalada en primera instancia por parte de la Corte de Apelaciones de San Miguel y habiendo considerado la parte demandante la sentencia de alzada, se dictó con omisiones graves de derecho y se interpuso un recurso de casación 

Recurso de casación en el fondo

La recurrente expresa que al haberse rechazado la demanda se vulneraron los artículos 7 N°4 y 8 N°7 de la ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, ley especial aplicable al caso en relación con los artículos 1915, 1950 N°3, 1961 y 1962 N°2 del Código Civil, relativos al contrato de arrendamiento.

Señala, además, que la Corte de Apelaciones también incurrió en un fallo de su sentencia al omitir pruebas, la Corte entendió que se trataría de un mismo inmueble como argumentaba el demandante, ello debió haber sido demostrado por ésta. 

Extinción del derecho del arrendador

El Código Civil habla de la extinción del derecho del arrendador en los siguientes términos:

Art. 1961: extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa de la que es dueño (...) será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.

Y prosigue en su Art. 1962, sobre quiénes están obligados a respetar el arriendo:

1962 N°2 Todo aquel a quien se le transfiere el derecho del arrendador a título oneroso si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública.

En el caso particular, el actual dueño y demandante no tenían la obligación de respetar los contratos celebrados entre los arrendatarios y el antiguo dueño, por cuanto no se cumplía la exigencia contemplada por la ley en lo probado mediante escritura pública.

En primera instancia el Juzgado Civil de San Miguel desestimó la acusación, y en segunda instancia la Corte de Apelaciones de San Miguel confirmó la sentencia apelada, por cuanto se presumió que se trataba de dos inmuebles distintos. El actual dueño de la propiedad recurrió de casación ante la Corte Suprema para anular la sentencia de la Corte de Apelaciones, logró que esto se hiciera; finalmente dictó una sentencia de reemplazo.

Fallo de la Corte Suprema, sentencia de reemplazo

La Corte Suprema estimó que se incurrió en errores de fondo por parte de los sentenciadores de la Corte de Apelaciones,  al haber rechazado que la numeración “5616” y “5616-B” corresponden a un mismo inmueble y no a dos distintos, lo cual fue considerado por parte de la Corte Suprema como un error en la administración de justicia y que influyó sustancialmente en el fallo de la Corte de Apelaciones de San Miguel.

Esta sentencia de reemplazo declara la terminación de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento, además ordenó la restitución del inmueble dentro de diez días después de dictar sentencia.

Análisis de los profesionales 

“Este caso es un vivo ejemplo de la importancia de la escrituración de los contratos y su actualización, por cuanto cada vez que contratamos y dejamos registro escrito de lo pactado, estamos preconstituyendo prueba para el evento de una futura acción judicial; contratar es prever”.

 José elíasjOSÉ RAMÍREZ

En relación a los contratos de arrendamiento, subarrendamiento y anexos realizados entre las partes en forma escrita con el anterior propietario del inmueble, mencionaron que “aunque la singularización de la propiedad era errónea, por existir tal discrepancia sobre el objeto del contrato, se estuvo alrededor de tres años en un litigio que pudo haber sido evitable”.

Mencionan que es recomendable contar con una asesoría legal especializada al momento de contratar “dado que muchos de los errores y problemas presentes en el caso pudieron ser evitables con una buena contratación y una asesoría legal preventiva, en orden a advertir sobre los riesgos de adquirir el dominio de inmuebles con contratos de arrendamiento vigentes”.

El 31 de enero de 2022 la Corte Suprema resuelve dejar sin efecto la sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel, dictada con fecha 24 de agosto del año 2020, luego de que el demandante pasara más de dos años reclamando el cese del arrendamiento debido a la causal de extinción del derecho del arrendador.

TC-6Proyecto de ley de donaciones con beneficios tributarios

Te puede interesar

Lo más visto

Newsletter

Suscríbete al newsletter para recibir periódicamente las novedades en tu email