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Salvador Makluf por nueva Ley de Arriendos: “Se perdió una oportunidad histórica”

El jurista destaca que es un avance la nueva norma. Pero cree que los cambios debieron ser mucho más robustos: "No entró al fondo del asunto esta ley".

Actualidad 07/04/2022 A. Muñoz A. Muñoz
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“Este es un tema que afecta a más de 250 mil personas al año en Chile”, reconoce Makluf.

El Congreso recientemente despachó a ley el proyecto conocido como “Devuélveme mi casa”, que refuerza los derechos de los propietarios de inmuebles que tengan problemas con arrendatarios rebeldes, otorgándoles instrumentos para facilitar el cobro de la renta o desalojar a aquellas personas que mantienen deudas o hayan provocado daños a la vivienda.

El texto aprobado modifica la Ley 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos y el Código de Procedimiento Civil, incorporando la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles, así como un procedimiento más expedito para el cobro de rentas de arrendamiento.

Normativa visada

El abogado Salvador Makluf, fundador de Makluf Abogados, expertos en derecho inmobiliario y defensa penal, explica que esta norma agrega una medida precautoria para recuperar el inmueble en forma anticipada en un juicio de arriendo, precario o de comodato, buscando que los arrendatarios rebeldes restituyan el inmueble, solicitando el desalojo de ellos mismos. “En los primeros, se trata de juicios donde la persona no tiene un título de derecho o un contrato para la propiedad. Esto se comienza a tramitar en el Juzgado de Letras, que son los encargados de llevar adelante estas acciones”, detalla.

“Antes había que esperar la sentencia definitiva, su cumplimiento, intimación y después el lanzamiento. Esto último se refiere a la forma de cumplir la sentencia ejecutoriada o la que causa ejecutoria, que ordena la restitución, entrega o devolución de la propiedad. Ahora el propietario puede pedir que se le devuelva de forma anticipada el inmueble: es un trámite más expedito. La restitución anticipada se puede pedir una vez notificada la demanda. El juez puede decir sí o no. Es una medida precautoria. Esto siempre y cuando la vivienda se haya destruido parcialmente o haya quedado inutilizada para su uso. Para ello, la persona que quiera recuperar su propiedad deberá probar aquello en el lanzamiento probatorio”, especifica el jurista.

¿En qué plazos se puede resolver? “No hay un plazo común para estos juicios. Cada tribunal tiene sus diferentes modalidades de funcionamiento y sus distintas cantidades de funcionarios. Los tiempos varían según el órgano. Pero se espera que sean inferiores a los de antes. Si la demanda cumple con todos los requisitos legales, se acogerá y ordenara que se requiera de pago del deudor para que cumpla con la obligación que se le está demandado más intereses y costos”, precisa.

Una vez que se acoge la demanda, dice, se pide que dentro del plazo de 10 días el deudor pague las rentas, los gastos comunes y de servicio básicos que se deban. “En el caso que no pagare o no vaya al juicio o no se presente, el tribunal podrá condenar el pago de lo que se está demandado. Si no paga o se opone, podría dar lugar a una acción monitoria. Este procedimiento tiene por intención que se realice el pago de todo lo que se adeude. La idea es agilizar el procedimiento para una pronta dictación de la sentencia”, argumenta.

Una oportunidad perdida

Makluf cree que esta medida precautoria es un avance, pero pudo ser mucho más robusta. “No se tomaron en consideración los otros 27 proyectos de ley que se han presentado desde el 2004 a la fecha. Si bien se pueden cortar los juicios de arriendo, no sería tan optimista de decir que quienes compran una propiedad o viven de una renta, como es el caso de 2.000.000 de chilenos, vayan a poder recuperar su propiedad de una forma más expedita. No entró al fondo del asunto esta ley”, declara.

“Pudo ser una oportunidad para reformas mayores. Hicimos presente a diferentes parlamentarios que el procedimiento moratorio busca agilizar la recuperación de la propiedad. Pero los problemas en los juicios de arriendos son postdictación de la sentencia. Esos trámites duran meses. Ahí es quizás donde se le pudo hincar el diente. Se debió haber modificado toda la tramitación de esta clase de procesos”, manifiesta.

Sigue: “Era una oportunidad bastante valiosa. Pero desde nuestra perspectiva se ha desperdiciado. Este es un tema que afecta a más de 250 mil personas al año en Chile en orden de conseguir el pago de las rentas adeudadas. Faltó escuchar a los abogados litigantes y que tramitan día a día los juicios de arriendo a efectos de que entendieran cuál es el problema. Ellos no logran entender dónde está la demora de este tipo de procedimiento. Al no contar con esa información, tampoco tienen el conocimiento necesario para saber dónde están los cuellos de botella”, insiste.

Sus propuestas

El jurista cuenta que en Chile -además del mal rato que deben pasar- los propietarios deben pagar al receptor judicial, que son los auxiliares de justicia, la notificación y el lanzamiento, donde los costos pueden ir desde los $350.000 a $1.000.000. “Eso se mantiene. Lo que proponíamos era un centro de notificaciones civiles, que fuera gratuito para los usuarios”.

“También que se estableciera un día y hora específica para que se produzca el lanzamiento, pero por sobre todo cuantificar el costo, que no deban pagar esas altas sumas. Hay que bajar los costos de las notificaciones, intimaciones y lanzamiento. En algunas comunas uno debe pagar un camión, porque tienen ordenanzas municipales que establecen que uno no puede dejar las cosas tiradas en la calle”, indica. 

Por otro lado, pone énfasis en la necesidad de agilizar los procedimientos con herramientas más avanzadas de comunicación. Y uno tan básico y al alcance de todos como el uso del correo electrónico. “El 90% de las personas en Chile tiene acceso a internet. La idea es que las notificaciones lleguen a través de mails. Por ejemplo, Estados Unidos tiene un sistema que dicta una sentencia, se manda un mail o fax, y a las 24 horas se cumple con el lanzamiento. Tienen una legislación interesante en cuanto a la protección de los derechos. Si queremos atraer a un mercado extranjero, la legislación es un punto importante”.

A su vez, hace hincapié en que una persona que debe uno o dos años de arriendo puede pedir la suspensión del lanzamiento. “La idea es que suprima esa facultad cuando ellos estén en mora”.

Con voluntad política se pudo mejorar la legislación. El parlamento no tiene un nivel técnico relevante para darse cuenta de la necesidad de este tipo de modificaciones. Se prometió o se hizo creer que iba a ser mucho más rápido. Pero es un maquillaje. Se perdió una oportunidad histórica para modificar la ley”, finaliza.

Curso especial

El sábado 30 de abril se realizará un curso especial para aquellos abogados o estudiantes de Derecho que quieran conocer más respecto a esta normativa legal. El programa tiene un costo de $69.000 por persona. Más información: [email protected]

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