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Lo que hay que pagar para sacar a un arrendatario moroso

Antes de iniciar un juicio de arriendo por no pago se deberán conciderar distintos factores, gastos y costos asociados para recuperar la propiedad.

Inmobiliario 02/06/2022 Redacción Redacción

Este año María José Valmaña (40) decidió llevar adelante una acción legal en contra de un inquilino que lleva mucho tiempo sin pagar el arriendo de propiedad de su madre, de 70 años. Hace 35 años están radicadas en Barcelona.

Tiene un inmueble en el sector de Glorias Navales en Viña del Mar y en 2014 viajó a Chile para arrendárselo a un amigo de su hermano. Pero ese amigo nunca pagó un arriendo. "Como pasaron varios años sin saber del arrendatario, tuvimos que viajar a Chile y ver qué pasaba con él. Nos enteramos de que el señor decía a los vecinos que la propiedad era suya. Mi mamá intentó comunicarse con él, pero nunca contestó, cambió de teléfono. Hablamos con varios abogados de Viña del Mar y no nos fue bien. Mi mamá después viajó en dos oportunidades más. Es un tema que la tiene bastante agotada. Por eso este año decidí tomar las riendas de la gestión y contraté un abogado", cuenta.

Se asesoraron con Salvador Makluf y, al ser un caso internacional, tuvieron que pagar un mandato para ser representadas. "Salió como $60.000 el proceso de notificación en el consulado chileno en Barcelona. Los honorarios del abogado nos salieron como $2.000.000. En viajes, asesoría legal y algunos trámites hemos gastado como $10.000.000. Ahora estamos en notificaciones", señala Valmaña. Casos como estos abundan en los estudios jurídicos especializados en juicios de arriendos.

Bien lo sabe José Manuel Sandoval, fundador del bufete Chao Arrendatarios. "Recibimos muchas llamadas durante el día. Para la mayoría de la gente la propiedad en arriendo no es una inversión sino parte de su renta para vivir. La única opción de sacar a un arrendatario moroso es mediante un juicio y, lamentablemente, la justicia civil es poco ágil", manifiesta.

En primera instancia, el propietario debe saber que un juicio de arriendo predominan dos actores en toda la causa: abogados, que llevan adelante la acción legal, y los receptores que son auxiliares de la administración de justicia (algo así como los notarios), que actúan como ministros de fe para efectos de los juicios. También son abogados de profesión. "Los costos en estos procesos no están regulados, cada jurista o receptor judicial cobra sus propios honorarios. En nuestro caso oscila entre los $400.000 y $500.000. Eso es por todo lo que dure el juicio", detalla Sandoval. Las etapas. Un juicio que termine con un arrendatario expulsado de la propiedad tiene cinco etapas, de las cuales la mayoría implica un desembolso. Demanda. El primer paso es la presentación de la demanda, la cual se debe notificar al demandado. "Para eso debo contratar a un receptor judicial que pide entre $50.000 a $70.000. Todo depende si la notificación es personal o se deben hacer búsquedas.

"A veces ocurre que cuando el demandado no está en el domicilio el receptor debe ir dos días y en horarios distintos", dice Sandoval. Audiencia de contestación. El tribunal resuelve citando a una audiencia de contestación, donde el demandado contesta la demanda. Puede existir la conciliación, la posibilidad de llegar a un acuerdo. Y si no hay acuerdo, se rinde una prueba. "Pueden ser un contrato de arriendo, comprobantes de depósito o de pago de renta, cuentas de servicios básicos. También se pueden presentar pruebas testimoniales, que son importantes cuando el contrato de arriendo no consta por escrito", describe el abogado. Audiencia. Si hay prueba testimonial, se debe contratar un receptor judicial, él cobra entre $50.000 a $80.000 por testigo.

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Juicio Civil

"El juicio civil es por escrito. Los receptores escriben las preguntas. Las leen al testigo. El testigo hace su respuesta y al final se levanta un acta y esa acta se adjunta al expediente", explica el jurista. Sentencia. El tribunal puede dar entre cinco y diez días hábiles para que la persona se retire de la propiedad. "La sentencia se debe notificar. Nuevamente se debe contratar a un receptor judicial, que cobra por este servicio entre $35.000 a $45.000. El arrendatario demandado puede apelar. Aquí se atrasaría todo, muchos meses. La Corte de Apelaciones de Santiago tiene mucha carga laboral", asegura.

Una vez que la sentencia queda a firme -no hubo apelación o la apelación se resolvió-, el arrendatario se debe ir en el plazo que le ordenó el tribunal. Si no se va, el tribunal ordena el cumplimiento y ese paso también requiere la contratación del receptor judicial, que cobra entre $35.000 y 945.000 por dicho trámite. Lanzamiento. Si el moroso no se va cinco días después de notificado el cumplimiento, el tribunal ordena el lanzamiento. Nuevamente se requiere de un receptor que notifique lo que ordenó el tribunal y hay que pagarle entre $35.000 y $45.000. Si el demandado no se va voluntariamente, el tribunal ordena el lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública (Carabineros).

El abogado Víctor Briceño, director de Arcó Abogados, dice que para este trámite los receptores cobran entre $500.000 y $1.000.000. ¿Por qué tanto? "Así cobran los receptores, no hay una regulación al respecto. Deben tramitar los oficios de fuerza pública, fijar día, hora, sacar gente, tomar acta de lo realizado y dar cuenta al tribunal. Un juicio completo puede salir SI .500.000 (solo en receptores)", explica. -¿Y cuánto cobran los abogados? -La mayoría de los abogados cobra entre uno y cuatro arriendos por el servicio.

Fuente: LUN 

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