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Los juicios de arriendo han aumentado durante el 2021
Durante los últimos dos años producto del estallido social y la Pandemia la tramitación de los juicios en general han tenido demoras y suspensiones.
Judicial 26/12/2021
Claudio Díaz
Corte Suprema
Juicios de Arriendo en Chile
Según datos proporcionados por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia en su informe anual, se tramitan al año 15.000 juicios de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas. Se debe tener presente que sólo uno de cada cuatro casos se judicializa, por lo que está situación afecta en consecuencia a 60.000 familias en Chile cada año, cifra que nos obliga como parlamentarios a perfeccionar la legislación actual para resolver de una mejor forma esta situación.
La ley de arrendamiento de predios urbanos tiene un carácter marcadamente protector hacia el arrendatario, para quien, según dispone su artículo 19, son irrenunciables los derechos que ella establece. Estas normas permiten en la actualidad la dilación indebida de los juicios de arrendamiento causando graves e irreparables perjuicios a los propietarios arrendadores, quienes han confiado que las clausulas de sus contratos resguardarán sus derechos, pero ello no está desgraciadamente siendo así.
Existe en la actualidad un abuso generalizado de estas normas, que sólo perjudica a personas esforzadas que con mucho sacrificio han adquirido un bien raíz como forma de inversión para así obtener un ingreso extra, quienes al no obtener el pago oportuno de las rentas por parte de los arrendatarios durante un largo tiempo tienen graves problemas con Bancos e Instituciones Financieras quienes proceden al cobro ejecutivo de los créditos hipotecarios solicitados por los arrendadores, que optan finalmente por renunciar a todos sus derechos con tal de recuperar su propiedad incluyendo el cobro de las rentas impagas, lo que resulta a todas luces injusto.
Tiempos de respuesta de la Justicia
No obstante la última modificación realizada a la Ley 18.101 a través de la ley 19.866, de fecha 11 de Abril de 2003, ha reducido los tiempos de tramitación de los juicios en esta materia, es menester señalar que ella no ha sido del todo efectiva en cuanto a disminuir esos plazos, ante lo cual, resulta necesario perfeccionarla para cumplir finalmente con ese objetivo y proteger de mejor manera al propietario del bien raíz que ha optado por arrendarlo.
Entre 7 a 12 meses en promedio se demora una arrendatario en obtener una sentencia definitiva ejecutoriada que ordene la restitución de una propiedad, más los 3 meses que puede demorar el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública del arrendatario rebelde.
Bajo la actual normativa el arrendador debe notificar por medio de un receptor judicial a las empresas que suministran servicios básicos domiciliarios. Por ejemplo, sí el arrendatario no ha pagado los servicios de agua, luz y gas, debe gastar $30.000 por cada notificación para que esas cuentas no le sean cobradas, debiendo gastar en total $90.000 pesos, para tal efecto, lo cual debe ser modificado siendo el tribunal, quien mediante un oficio a las empresas informe esa situación.
En razón de lo expuesto precedentemente se hace necesaria un modificación a la ley 18.101, para que la actual normativa sea una herramienta jurídica eficaz y oportuna para los arrendadores frente al abuso de los arrendatarios, quienes ocupan los resquicios que otorga la actual ley de arrendamiento de predios urbanos para obtener dilaciones indebidas de los juicios y, para finalmente, no pagar las rentas adeudas perjudicando gravemente el patrimonio de personas responsables que solo buscan un mejor futuro para sus familias.
Proyecto de ley
Se han presentado más de 25 proyectos de ley que tienen por objeto modernizar la normativa y uno de ellos se encuentra en actual tramitación ante el Senado, habiendo sido aprobado en la Cámara de Diputados. Durante la primera semana de enero de 2022 se podrán presentar indicaciones.
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