Un Mundo de Noticias Un Mundo de Noticias

Últimas noticias

¿Qué es el derecho de llaves o venta de local?

Existe una arraigada costumbre comercial que permite vender un establecimiento de comercio para que el adquiriente pueda comenzar de inmediato.

Inmobiliario 29/12/2021 Redacción Redacción
240_F_313275994_HQBLEtZl3SUHMUg1MGwHuPsf9bksbG1j
Freepik

El derecho de llaves

La Corte Suprema ha señalado que, bajo el concepto de derecho de llaves, se considera la

fuente de utilidad o beneficio que significan para un establecimiento comercial, circunstancias tales como su prestigio, la ubicación, calidad de la clientela o bondad de los productos que expende, la fama que por tales motivos se ha creado en el público y la atención o diligencia que aquel disponga a los consumidores”.

La Corte de Apelaciones de de Antofagasta, en un fallo de 1992, ha señalado que el derecho de llaves, es una creación emanada de la costumbre comercial, la que la ha consagrado por una reiterada praxis y, ha considerado que los elementos fácticos que la integran son:

el prestigio alcanzado por un establecimiento comercial, el volumen de ventas probables, la ubicación del local, la clientela que exista o pueda formarse o que pudiere aumentarse […]. El derecho de llaves es el traspaso de un bien intangible a un arrendatario para que éste se apropie de él y con ello pueda valorar en mejor medida el probable éxito que tendrá una actividad comercial, y así pueda disminuir el riesgo de una desafortunada gestión comercial”.

JuicioLos juicios de arriendo han aumentado durante el 2021

Por derecho de llaves, ha de entenderse no sólo las ventajas o circunstancias que favorezcan su ubicación en un mercado, sino también el prestigio adquirido por la buena marcha en su funcionamiento, la buena y numerosa clientela que atiende y otros factores determinados de su propiedad.[1] También debe considerarse, como una parte del precio de un negocio determinado que corresponde a su crédito, buen nombre y derecho a explotarlo.[2]

El derecho de llaves, lo forma la clientela que un negocio ha adquirido a través del tiempo, por la calidad y bondad de sus productos; la fama que por tales motivos se ha creado en el público; la atención y diligencia que aquél dispensa a sus consumidores; y, otros factores que son difíciles de concretar y que sirven para atraer al consumidor.[3] El derecho de llaves es un beneficio que se obtiene en la venta de un negocio acreditado que puede explotarse sin riesgos.[4]

Este derecho, es un bien que adquiere el arrendatario que ocupa un local para instalar un establecimiento comercial, o seguir el giro de uno establecido. El precio que paga por ese derecho no puede considerarse como un gasto que deba rebajarse de la renta, pues ese bien sigue en el dominio del comerciante. Es un bien intangible que tiene los caracteres de un capital que permanece inmovilizado mientras el negocio subsista.[5]

Para los autores peruanos Fuentes y Lamas, el derecho de llaves, es un contrato sui generis, por el cual, “un propietario entregaba la llave de su finca a una persona que lo recibía por una cierta cantidad de dinero, la que se obligaba, además, a pagar al primero una renta mensual que no podía ser alterada. El dueño del derecho de llaves podía traspasarlo o alquilar la finca por el precio que tuviese por conveniente. Entendemos que se reducía a la venta indefinida del dominio útil de una finca por cierta cantidad de contado y una renta mensual. No sabemos que se hayan establecido derechos de llave sino sobre las localidades destinadas a establecimientos industriales”.[6]

Captura de pantalla (124)Curso de Compraventa de Predios Rústicos

Concepto comparado

El artículo 515 del Código de Comercio colombiano, dice:

“Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podrá tener varios establecimientos de comercio y, a su vez, un solo establecimiento de comercio podrá pertenecer a varias personas y destinarse al desarrollo de diversas actividades comerciales”.

La Convención de las Naciones Unidas sobre la utilización de las Comunicaciones Electrónicas en los Contratos Internacionales de 2004, vigente en Chile desde 2014, define para los efectos de dicho instrumento internacional:

“Por establecimiento […], todo lugar donde una persona mantiene un centro de operaciones no temporal para realizar una actividad económica distinta del suministro transitorio de bienes o servicios desde determinado lugar”.[7]

En Italia está consagrado desde la ley de 27 de enero de 1963, número 19; en Francia por la ley de 30 de junio de 1926. Si bien, en el Derecho inglés no existe el concepto de derecho de llave, existe una institución que podría asemejarse al concepto de la clientela en Francia, denominado: goodwill of the business.[8]

En legislaciones más avanzadas que la nuestra en materia comercial, como la francesa y la alemana,[9] la cesión y las garantías reales, como la prenda del fondo de comercio, deben inscribirse en el Registro de Comercio con una finalidad de publicidad para prevenir a terceros. Debe, igualmente, inscribirse la enseña y la razón comercial, la indicación de las sucursales y los apoderados, y, el traslado a otro lugar.

Concepto funcional

Desde el punto de vista normativo, el establecimiento de comercio no tiene una definición legal o reglamentaria, mas, desde el plano económico puede ser considerado como una organización en que confluye el capital y trabajo para el desarrollo de una actividad productiva o mercantil, a efectos de mantener una continuidad en el tiempo, luego de la transferencia del dominio con los beneficios que ello implica, tales como, la no necesidad de obtener patentes municipales ante la Dirección de Rentas Municipales, continuar con el giro establecido ante el SII y la no necesidad de obtención y timbraje de nuevos documentos tributarios y, la mantención del rol único tributario original, la continuidad de una cuenta corriente bancaria, entre otros; a efectos de prorrogar la marcha del negocio sin interrupción en su proceso productivo y comercial.

 Nota: El presente texto forma parte del libro El ABC del Corretaje de Propiedades. Guía práctica y legal sobre bienes raíces. www.elabcdelcorretaje.com 

image0

 [1] Corte de Apelaciones de Santiago, 1 de junio de 1931. G., 1932, Primera semana, Nº 32, p. 137.
[2] Corte de Apelaciones de Valparaíso, 2 de mayo de 1931. R., T. 30, sec. primera, p. 193.
[3] Corte de Apelaciones de Santiago, 25 de julio de 1946. R., T. 44, sec. segunda, p. 13. Corte de Apelaciones de Santiago, 29 de agosto de 1947. R., T. 47, sec. primera, p. 323.
[4] Corte Suprema, 10 de noviembre de 1947. R., T. 45, sección primera, p. 290. Corte Suprema, 29 marzo 1959. R., T. 47, sección primera, p. 98.
[5] Corte Suprema, 10 de diciembre de 1965. R., T. 62, sección primera, p. 465. 
[6] Atanasio, Manuel; De la Lama, Miguel Antonio, Diccionario de Legislación Peruana, T. I, Imprenta del Estado, Lima, 1877, pp. 409 y 410.
[7] Sandoval López, Ricardo, Derecho Comercial. Introducción al Derecho Comercial, T. I, ob. cit., p. 310.
[8] Ripert, George, Tratado Elemental de Derecho Comercial, Comerciantes, T. I, ob. cit., p. 322. 
[9] Ibídem, p. 167. 

Te puede interesar

Lo más visto

Newsletter

Suscríbete al newsletter para recibir periódicamente las novedades en tu email