La promesa de compraventa, como todo contrato, es un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones para las partes; por ello, cuando la inmobiliaria, en caso de una compra en blanco, verde o entrega inmediata, presente un borrador, el promitente comprador, el cliente, podrá realizar las observaciones que estime conveniente. 

1. Asesorarse por un experto 

Lo pactado obliga; es decir lo que uno firma trae consecuencias legales y prácticas, y siempre todo borrador de contrato de promesa deberá ser revisado por un abogado inmobiliario que tenga experiencia, para determinar si el contenido de la convención se ajusta a derecho y para que no existan incongruencias o errores en su texto. 

Revisar la comparecencia de las partes, la individualización de la propiedad, el precio final a pagar, las multas en caso de incumplimiento, la entrega material del inmueble, y diversas características y cláusulas deberán ser revisadas con detenimiento a efectos de resguardar los derechos de ambas partes. 

No estamos de acuerdo en aquellas publicaciones en donde se ofrecen unidades nuevas que señalan que no se podrán realizar modificaciones al contrato de promesa; aceptar lo anterior sería establecer que esta especie de contratos serían considerados como de adhesión, en donde el contratante "más débil" podrá aceptarlo o rechazarlo en bloque, lo cual pugna en contra de múltiples principios del derecho. 

2. Cláusula de arbitraje

Generalmente las promesas de compraventa tienen una cláusula en donde someten a un arbitro que, por ejemplo, podrá ser parte del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Santiago, lo cual, en principio, es una barrera para que el comprador pueda solicitar a la justicia la resolución de un posible conflicto de interés. ¿Por qué? Por cuanto para solicitar esta mediación se deberá hacer un desembolso importante de parte del comprador. 

Somos de la idea que esta cláusula se puede eliminar y someter ante la justicia ordinaria cualquier inconveniente respecto a la interpretación, aplicación o ejecución del contrato. 

Como señala Juan Carlos Valdivia Germain, abogado, corredor, ex presidente de Acop Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios: "No existe ningún riesgo. Las cláusulas de arbitraje son frecuentes en los contratos de promesa de compraventa de inmuebles. Podrán designarse, de común acuerdo, árbitros arbitradores, los que resolverán en conciencia las controversias presentadas ante ellos siguiendo la prudencia y equidad que requieren estos casos. [...] las partes otorgaron un mandato especial irrevocable a la Cámara de Comercio de Santiago para que, a solicitud escrita de cualquiera de ellos, designe un árbitro entre los integrantes del Centro de Arbitraje de esa Cámara. Mediante la cláusula de arbitraje se sustrae el conocimiento natural de cualquier controversia de la justicia ordinaria. El árbitro, que tiene legalmente la calidad de juez, resolverá sobre la controversia producida respecto del contrato de promesa de compraventa, ya sea que se refiera a la apreciación de su existencia o inexistencia, validez o nulidad, cumplimiento o incumplimiento, aplicación o interpretación, resolución o ejecución, o a cualquier otra materia relacionada directa o indirectamente con ellos. El árbitro resolverá la controversia entre las partes en única instancia, sin forma de juicio y sin ulterior recurso, a los cuales las partes renunciarán expresamente. El arbitraje institucional de la Cámara de Comercio de Santiago tiene un arancel de honorarios de árbitros conocido y plazos máximos para resolver, lo que se traduce en un procedimiento rápido a un costo razonable y una solución especializada."

Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, es dable señalar los costos de este arbitraje, aquellos se encuentran disponibles en https://www.camsantiago.cl/servicio/arbitraje-nacional/?tab=tarifa 

Tarifas de arbitraje

El resultado le proveerá de una idea aproximada de los costos involucrados en el arbitraje. Estos valores son referenciales, no traen consecuencias legales y no reflejan absolutamente los costos finales.

Por ejemplo:

Número de Árbitros 1

Monto en Disputa: 2.000 UF 

Honorarios del Árbitro
Mínimo 83,71 U.F.

Promedio: 93,46 U.F.
Máximo 103,2 U.F.

Tasa Administrativa CAM Santiago
Mínimo 50 U.F.
Promedio 50 U.F.
Máximo 50 U.F.

Es decir, de acuerdo a la información obtenida en el sitio web oficial de la Cámara de Comercio de Santiago, una disputa por una promesa de compraventa de un departamento de un precio de 2.000 UF, podrá superar las 150 UF, es decir, más de $4.500.000.

En virtud de ello, señalamos que esta cláusula es una barrera a efectos de acceder a la justicia, por cuanto si se desea interponer una demanda civil ante un tribunal ordinario [p.ej. un juzgado de letras en lo civill], aquello no tiene costo, salvo los asociados a las costas personales y procesales. 

Antes de firmar cualquier documento deberá, necesariamente, asesorarse por un experto. Recuerde: Lo pactado obliga.

Salvador Makluf Freig: Abogado Inmobiliario, Fundador de la Sociedad Chilena de Capacaitación Inmobiliarioa, GlobalBrokers.cl y autor de los libros "Manual para Arriendo de Bienes Raíces", "El ABC del Corretaje de Propiedades", "¿Cómo elegir a un arrendatario perfecto" y "Práctica Forense para Juicios de Arrendamiento". [email protected] 
 

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