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¿Cómo minimizar los riesgos de la firma de la promesa de compraventa?

“Muchos clientes no se preocupan de revisar los términos y estipulaciones del contrato de promesa de compraventa”, advierte Rodrigo Campos, abogado inmobiliario de Goodprop.

Inmobiliario 19/01/2022 Arlette Muñoz
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Firma de Contrato Freepik

El escenario de tasas y plazos para los mutuos hipotecarios no endosables cambió radicalmente. Antes las entidades financieras otorgaban préstamos para la vivienda hasta por 30 años, y hoy lo están haciendo a 15 o 25 años. Las tasas también están mucho más altas. En su Informe Mensual de Estadísticas Monetarias y Financieras de diciembre, el Banco Central reflejó que la tasa de interés promedio anual para los créditos hipotecarios llegaron a 4% (en diciembre de 2020 fue de 2,4%).

Acceder a una venta en blanco y en verde –donde se firma un contrato de promesa de compraventa- puede ser una buena opción a la hora de adquirir una propiedad: se pueden conseguir a precios más bajos, y pagar el pie en varias cuotas. Sin embargo, también tienen el riesgo de no saber qué es lo que ocurrirá a futuro. Es por eso que muchos quienes firmaron este compromiso se han visto afectados con las nuevas condiciones de los bancos: hoy están mucho más restrictivos, y piden una renta mayor para acceder a un préstamo.

De hecho, en diciembre la Asociación de Bancos y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios informaron que los desistimientos de compras superaron el 10%. Puede ser que una persona promesó pensando en contar con un escenario de tasas del 3%,  y con un financiamiento hasta por 30 años. Pero hoy su renta no estaría calificando para las entidades. Otros prefieren no comprar, dado que el dividendo les puede estar saliendo mucho más caro de lo que tenían presupuestado.

Esto les significa un grave problema, dado que la mayoría de estos contratos establece multas por no cumplimiento de entre un 10 y 20% del valor de la propiedad. Por ejemplo, si alguien promesó por 3000 UF, hoy le debe pagar a la inmobiliaria una multa de 300 UF o 600 UF, que no deja de ser un monto considerable, sobre todo para aquellos hogares que ahorraron por años para acceder a su vivienda.

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Rodrigo Campos, abogado de Goodprop, firma de asesoría inmobiliaria -que también cuenta con una unidad de negocios enfocada en recolocar unidades (ayudan a la gestión de ceder derechos)- explica de qué manera se puede negociar de mejor forma una promesa de compraventa o una salida a este tipo de contratos.

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 -¿Qué es la promesa de compraventa?

-Es un contrato en donde ambas partes (inmobiliaria y comprador) se obligan a suscribir en el futuro un contrato de compraventa sobre un determinado bien: uno prometiendo comprar y el otro prometiendo vender. El contrato de promesa de compraventa establece el compromiso u obligación de comprar/vender, en un determinado plazo, un bien raíz.

 -Parecen más contratos de adhesión…

-Algunos sostienen que parece un contrato de adhesión. En el caso de las viviendas nuevas (entrega futura o inmediata), las inmobiliarias establecen un formato tipo de promesa, reiterando las mismas cláusulas en los contratos suscritos con diversos clientes que se comprometen a comprar departamentos o casas en un mismo proyecto (con excepción de la cosa, el precio y la forma de pago).A mi juicio, en este caso no estamos en presencia de un contrato de adhesión, toda vez que la promesa de compraventa no es obra exclusiva de la inmobiliaria respectiva.

-¿Uno puede negociar?

-El interesado tiene la facultad de negociar ciertas cláusulas esenciales del contrato, como las referentes al precio (se pueden aceptar ciertas rebajas al aportar un porcentaje importante del precio como pie o comprar más de un departamento, por ejemplo), y en especial, la forma de pago, pudiendo variar la cantidad de cuotas y el porcentaje del precio aportado como pie. Es importante que el promitente comprador tenga claro que tiene la potestad de negociar los términos y estipulaciones del contrato de promesa de compraventa, pudiendo ser un factor que incline la balanza por un determinado proyecto.

 -¿Cuál es la ventaja de este contrato? 

-La ventaja de suscribir una promesa de compraventa en una etapa previa al contrato de compraventa, por regla general, es que permite negociar de antemano los términos y condiciones del contrato prometido, como por ejemplo, en relación a su precio (sin perjuicio de la facultad de establecer modificaciones posteriores a la promesa de compraventa suscrita). Ahora bien, al suscribir una promesa de compraventa de un departamento o casa en blanco o verde se logra congelar el precio de compra, lo que permite lograr precios menores en comparación a la compra de ese mismo departamento o casa ya listo para su entrega, pudiendo existir un ahorro de varios millones de pesos inclusive.

-¿Cuáles son los típicos errores que se cometen? ¿Leen, se asesoran?

-Muchos clientes no se preocupan de revisar los términos y estipulaciones del contrato de promesa de compraventa. Desconocen que tienen la posibilidad de negociar ciertas cláusulas con la inmobiliaria, o incluso sugerir que se agreguen determinadas disposiciones (cláusula de cesión de la promesa  o cláusula de cesantía por ejemplo).

Por otra parte, la mayoría de los clientes desconocen que la promesa de compraventa debe cumplir con ciertos requisitos para tener validez. Los requisitos a cumplir son los siguientes:

- El contrato debe promesa de compraventa debe constar por escrito.

- La compraventa prometida no debe enmarcarse en ninguno de los casos en donde la ley la declara ineficaz (como cuando se suscribe entre cónyuges por ejemplo).

-Se debe establecer un plazo o condición para fijar la época de celebración de la compraventa (en el caso de la compra en blanco o verde uno de los hitos determinantes para fijar la época de celebración es la recepción final del edificio por parte de la Dirección De Obras del municipio respectivo).

- Se debe especificar el contrato prometido de tal forma que sólo falte para que sea perfecto la tradición de la cosa o el cumplimiento de las solemnidades legales.

Este requisito implica que en la promesa de compraventa debe contener necesariamente una serie de cláusulas, debiendo indispensablemente individualizarse a las partes, singularizar el bien raíz respectivo (señalando su ubicación, deslindes y el título de  inscripción), se debe precisar el precio de la compraventa y la forma de pago, entre otras.

En el caso de los proyectos en blanco o verde, es indispensable que exista una cláusula que haga alusión a la póliza o seguro de garantía en la promesa de compraventa,  dado que dicha póliza cauciona los dineros entregados por el promitente comprador a la inmobiliaria como anticipo del precio. Dicha póliza es obligatoria en el contrato de promesa de compraventa, de acuerdo a lo estipulado por la Ley General de Urbanismo y Construcciones en los casos en que no se haya producido aún la recepción definitiva de la obra por la entidad respectiva.

-¿Qué ocurre en caso de que la persona no consiga el financiamiento? ¿A qué escenarios se compromete?

En el caso de que el promitente comprador no haya podido cumplir con el pago de las cuotas del anticipo del precio ( pie) en los plazos estipulados, o bien, que no obtenga el crédito hipotecario para financiar la totalidad del precio de compra, la inmobiliaria se encuentra facultada para optar por la resolución unilateral del contrato de promesa de compraventa, pudiendo además cobrar la multa que se establece por regla general en estos contratos en caso de algún incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

-¿Es normal que las inmobiliarias cobren cuantiosas multas? ¿Quién determina las multas?

-Es normal que en el contrato de promesa de compraventa se establezcan multas, para ambas partes, en caso de incumplirse las obligaciones asumidas en dicho contrato. En mi experiencia en el rubro, he podido ver que mayormente las multas oscilan entre un 5 y 15% del precio de compra establecido.

El monto de las multas, en el borrador respectivo, lo establece por regla general la inmobiliaria. Ahora bien, eso no impide que el interesado en comprar, previo a firmar la promesa, pueda intentar negociar con la inmobiliaria y reducir el monto o porcentaje respecto del precio de compra  de dicha multa.

En caso de no querer comprar, o no poder asumir finalmente la compra, puede conversar con la inmobiliaria para intentar que quede sin efecto el pago de esa multa, o que al menos la inmobiliaria acceda a rebajarla por un monto considerablemente menor del previamente consagrado en el documento. La respuesta de la inmobiliaria dependerá de variados factores, siendo importantes los motivos invocados por el promitente comprador para el desistimiento de la compra.

 -¿Cómo ir a la segura?

-Recomiendo a las personas optar por proyectos en donde en la promesa de compraventa se contemple una cláusula de cesión, aunque para dicha cesión se requiera posteriormente la aprobación expresa de la inmobiliaria. Si el borrador de la promesa de compraventa no viene con una cláusula de cesión, sugiero a las personas negociar con la inmobiliaria de turno para que dicha cláusula se incorpore, estableciendo su estipulación en el contrato como requisito fundamental para firmar finalmente la promesa. Con la cláusula de cesión, sin existir fatalidades o situaciones complejas de por medio, el promitente comprador tiene herramientas para que en caso de optar finalmente por no comprar, no se le aplique finalmente la multa que consta en la promesa, y otra persona tome su lugar y termine comprando finalmente.

Con la cláusula de cesión se ven beneficiados tanto el cedente (quien firmó la promesa inicialmente con la inmobiliaria) como el cesionario (quien ocupa su lugar y finalmente comprará), dado que el primero evita así tener que pagar la multa de contrato, y el segundo puede optar generalmente a comprar por precios menores a los precios vigentes de venta en un proyecto determinado al momento de efectuarse la operación.

Por último, si bien ante fatalidades del promitente comprador, como puede ser quedar cesante o sufrir una enfermedad terminal, por regla general las inmobiliarias aceptan poner término a la promesa de compraventa cuando la persona lo requiere, quedando sin efecto con ello el cobro de la multa pactada por incumplimiento. Sugiero que los interesados en comprar dialoguen con las inmobiliarias para que se incluya en la promesa de compraventa una cláusula de cesantía y/o de enfermedades terminales, tanto de tipo personal como respecto a familiares directos, la (s) que faculte (n) para poner término al contrato al promitente comprador en alguna de esas hipótesis.

-¿Cómo reducir los riesgos de la promesa de compraventa?

-En principio, fuera del aspecto legal, hacer un estudio respecto a la inmobiliaria y la constructora a cargo del proyecto.  En lo jurídico, reitero lo aseverado previamente en cuanto a los requisitos para que la promesa tenga validez y a las cláusulas adicionales sugeridas, haciendo énfasis respecto a la relevancia de que la promesa de compraventa contenga al menos una cláusula de cesión, e idealmente también una cláusula referente a la terminación del contrato en caso de cesantía o enfermedad terminal del propio promitente comprador o de un familiar directo. Al estipularse al menos una cláusula de cesión, el promitente comprador tiene una herramienta que le permite buscar alternativas para evitar el pago de la multa establecida, en caso de que opte finalmente por no comprar el inmueble.

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