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¿Cuáles son los objetivos del estudio de títulos de dominio?

Determinar si el actual vendedor puede transferir el dominio irrestricto del bien y evitar una posible evicción son 2 de sus objetivos principales.

Inmobiliario 28/01/2022 Redacción Redacción
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Objetivo General del Estudio de Títulos 

· Comprobar que el actual vendedor de un inmueble se encuentra en condiciones de transferir válidamente el dominio pleno e irrestricto del bien, sin que exista causa que pueda dar lugar a evicción, sea por efectos de haberse declarado extinguidos o encontrarse prescritos los derechos o acciones de terceros o por haberse cumplido las exigencias legales en las anteriores transmisiones de dominio hasta que se acredite el derecho de propiedad del actual vendedor. 

240_F_427651676_mi1rdvk6pmlSt62WFQI29gUOfOjrQzG3¿Quién debe confeccionar el estudio de títulos de dominio?

Concepto de evicción: 

La definición completa de la evicción resulta en nuestro Código Civil de los artículos 1838 y 1839. Según ellos, puede decirse que es la privación que sufre el comprador de toda o parte de la cosa vendida por una sentencia judicial, a consecuencia del ejercicio de un derecho preexistente al contrato de venta

Objetivos específicos:

1. Verificar que los títulos de una propiedad se encuentren en orden. Lo cual se entenderá, cuando se cumplan los siguientes requisitos copulativos. 

1.1. Que el vendedor sea poseedor regular y dueño de la propiedad y que su dominio se encuentra al abrigo de las pretensiones de terceros que pudieren eventualmente tener derecho a deducir acciones rescisorias, resolutorias o reivindicatorias, o acciones o excepciones de inoponibilidad o de inexistencia. 

1.2. Que el vendedor sea propietario pleno del inmueble y que su dominio no esté limitado por gravámenes fiduciarios, usufructos, derechos de habitación, servidumbres prediales, hipotecas, censos, obligaciones modales, pactos de indivisión u otros similares. 

1.3. Que la propiedad no esté afecta a prohibiciones o restricciones ya sea legales, judiciales o convencionales que impidan o dificulten la venta o transferencia al comprador, o su derecho al libre uso o goce y disposición del inmueble. 

1.4. Que se haya cumplido la normativa legal y reglamentaria sobre loteos, urbanizaciones, subdivisiones, copropiedad inmobiliaria, y sobre construcciones en el inmueble. 

1.5. Que el inmueble no esté afecto a eventuales expropiaciones. 

1.6. Que el inmueble no registre deudas impagas por concepto de impuestos territorial [y derechos de aseo]

1.7. Que tratándose de inmuebles sujetos al régimen de copropiedad inmobiliaria no registren deudas impagas por concepto de gastos comunes [ordinarios y extraordinarios, como tampoco de multas]

1.8. También se podrán solicitar comprobantes de pago de servicios básicos y otros antecedentes que veremos en las clases siguientes. 

Captura de pantalla (94)CURSO ESTUDIO DE TÍTULOS DE DOMINIO BIENES RAÍCES

Asimismo, constituirá también un objetivo específico del estudio de títulos verificar:

1. Que se cumplan con todos los requisitos para que la venta sea válida. 

2. Que la propiedad pueda ser inscrita a nombre del comprador en el registro conservatorio apenas se perfeccione la venta. 

3. Que el comprador pase a ser dueño irrestricto del inmueble a penas éste sea inscrito a su nombre en el Registro de Propiedad. 

Otros objetivos especiales

1. El estudio de títulos, puede tener otros fines, siempre y cuando el cliente o patrocinado así lo especifique: verificar si una propiedad puede o no destinarse a uso comercial o industrial, las posibilidades de edificar en altura, etc. 

2. El estudio también podrá ser efectuado para un objetivo distinto de la compra de un inmueble, como p. ej., recibirlo en hipoteca, adquirir derechos sobre él, tomarlo en arrendamiento, etc. 

El abogado del vendedor velará para que, dentro de sus posibilidades, los antecedentes que sean proporcionados al abogado del comprador sean fidedignos. 

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Salvador Makluf Freig, abogado inmobiliario recalcó la importancia "de poder confeccionar un análisis acabado del inmueble a estudiar, con el objetivo primario que el comprador no vea amenazada su inversión, sino que por el contrario, pueda realizar la compra de forma ordenada y responsable". 

Agregó que el estudio de títulos de dominio "siempre debe preceder a un contrato de compraventa; por cuanto el estudio es preventivo y preliminar a efectos de cumplir con los objetivos del mismo antes de suscribir la convención y pagar el precio". 

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